2016年房地產估價師的備考工作正在進行，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產估價理論與方法》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，用于擔保債務履行的房地產為抵押房地產。

房地產是良好的用于提供擔保的財產。在借貸等民事活動中，為了保障債權的實現(xiàn)，債權人一般會要求債務人或者第三人將其有權處分并且不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產抵押給債權人，并要求貸款金額小于抵押房地產的價值（出于安全的考慮）。

商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務發(fā)展、市場競爭和防范風險，既不能壓低房地產抵押價值，又不能提高房地產抵押價值。

房地產抵押對房地產估價的需要，主要有5種：

①初次抵押估價，即將未抵押的房地產抵押的，對該房地產的抵押價值進行評估。

②再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的，對該房地產的抵押價值進行評估。《擔保法》第三十五條規(guī)定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

③續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產向同一抵押權人抵押貸款的，對該房地產的抵押價值進行評估。

④抵押期間估價，即對抵押房地產的價值進行監(jiān)測，及時掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對抵押房地產的價值進行重新評估。

⑤抵押房地產處置估價，即債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關價值參考依據(jù)，對該房地產的比較價值等進行評估。

在實際中，還按照抵押貸款前、后和抵押物處置三個階段，來劃分為金融機構提供的房地產抵押估價及相關服務。

——抵押貸款前，除了提供房地產抵押價值評估，通常還提供房地產貸款項目評價、抵押成數(shù)（抵押率）測算等服務。

——抵押貸款后，除了提供抵押房地產及其 價值或價格動態(tài)評估，還可為抵押權人提供有關風險提示。

——抵押貸款處置，提供處置抵押房地產價值評估、資產處置方案、處置方式分析咨詢等服務。

包括向抵押權人提供風險提示：

抵押人的行為足以使抵押房地產的價值減少的，要求抵押人停止其行為；

抵押房地產的價值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保；

抵押人不恢復抵押房地產的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。

（負資產的悲哀）

【例題•多選題】房地產抵押對房地產估價的需要，包括（ ）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。房地產抵押對房地產估價的需要，包括：初次抵押估價、再次抵押估價、續(xù)貸抵押估價、抵押期間估價、抵押房地產處置估價。參見教材P15。