【提問(wèn)】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師精講班第8講錄音講座的問(wèn)題如工程總投資5000萬(wàn)，其中土地出讓金1000萬(wàn)，那么實(shí)際投資額占總投資的25%以上的概念中，總投資額是按4000萬(wàn)算是按5000萬(wàn)算，我的理解是按4000萬(wàn)算，不知正確嗎？

【回答】學(xué)員uu，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件。 (1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。目前對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的此問(wèn)題并沒(méi)有確切的解釋。我的理解，應(yīng)從以下兩個(gè)方面解釋，應(yīng)都是正確的：一是將“開(kāi)發(fā)投資總額”，理解為“項(xiàng)目總投資”，即：開(kāi)發(fā)投資總額包括出讓地價(jià)款，開(kāi)發(fā)投資總額X25%+已交納的土地使用權(quán)出讓金，才符合轉(zhuǎn)讓條件。二是將“開(kāi)發(fā)投資總額”，理解為“項(xiàng)目總投資”的組成部分，則開(kāi)發(fā)投資總額不含出讓地價(jià)款，開(kāi)發(fā)投資總額X25%+已交納的土地使用權(quán)出讓金，才符合轉(zhuǎn)讓條件。

★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師—房地產(chǎn)基本制度與政策