人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第二章第四節(jié)。

　　第四節(jié) 閑置土地的處理

　　2012年6月1日，國土資源部發(fā)布了新《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)。該辦法明確規(guī)定了閑置土地的調(diào)查和認定、處置和利用、預(yù)防和監(jiān)管等內(nèi)容。

　　一、閑置土地的認定(考點)

　　是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年 未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。

　　已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一 或者已投資額占總投資額不足百分之二十五 ，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認定為閑置土地。

　　市、縣國土資源主管部門發(fā)現(xiàn)有涉嫌構(gòu)成本辦法第二條規(guī)定的閑置土地的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)開展調(diào)查核實，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)出《閑置土地調(diào)查通知書》。

　　【2015年試題】因政府調(diào)整規(guī)劃導(dǎo)致動工開發(fā)日期拖延二年的土地不認定為閑置土地。

　　『正確答案』錯誤

　　『答案解析』本題考查的是閑置土地的認定。閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。參見教材P37。

　　市、縣國土資源主管部門履行閑置土地調(diào)查職責(zé)，可以采取下列措施：

　　(一)詢問當(dāng)事人及其他證人;

　　(二)現(xiàn)場勘測、拍照、攝像;

　　(三)查閱、復(fù)制與被調(diào)查人有關(guān)的土地資料;

　　(四)要求被調(diào)查人就有關(guān)土地權(quán)利及使用問題作出說明。

　　二、閑置土地的處置方式(考點)

　　屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經(jīng)審核屬實的，選擇下列方法處置：

　　(一)延長動工開發(fā)期限。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年 ;

　　(二)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃;

　　(三)由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年;

　　(四)協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán);

　　(五)置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其它價值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地;

　　(六)市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。

　　除前款第四項規(guī)定外，動工開發(fā)時間按照新約定、規(guī)定的時間重新起算。

　　其它原因造成土地閑置的情形，按照下列方式處理：

　　(一)未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十 征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。

　　(二)未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

　　對依法收回的閑置土地，市、縣國土資源主管部門可以采取下列方式利用：

　　(一)依據(jù)國家土地供應(yīng)政策，確定新的國有建設(shè)用地使用權(quán)人開發(fā)利用;

　　(二)納入政府土地儲備;

　　(三)對耕作條件未被破壞且近期無法安排建設(shè)項目的，由市、縣國土資源主管部門委托有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、單位或者個人組織恢復(fù)耕種。

　　【2013年試題】對于收回的閑置土地，政府可以采用招標(biāo)等方式重新確定土地使用權(quán)人。

　　『正確答案』正確

　　『答案解析』本題考查的是閑置土地的處置方式。對依法收回的閑置土地，市、縣國土資源主管部門可以依據(jù)國家土地供應(yīng)政策，確定新的國有建設(shè)用地使用權(quán)人開發(fā)利用。參見教材P38。

　　三、閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管

　　市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：

　　(一)土地權(quán)利清晰;

　　(二)安置補償落實到位;

　　(三)沒有法律經(jīng)濟糾紛;

　　(四)地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確;

　　(五)具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書應(yīng)當(dāng)就項目動工開發(fā)、竣工時間和違約責(zé)任等作出明確約定、規(guī)定。約定、規(guī)定動工開發(fā)時間應(yīng)當(dāng)綜合考慮辦理動工開發(fā)所需相關(guān)手續(xù)的時限規(guī)定和實際情況，為動工開發(fā)預(yù)留合理時間。

　　因特殊情況，未約定、規(guī)定動工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發(fā)日期。實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準(zhǔn)。

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)人違反法律法規(guī)規(guī)定和合同約定、劃撥決定書規(guī)定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規(guī)定處理完畢前，市、縣國土資源主管部門不得受理該國有建設(shè)用地使用權(quán)人新的用地申請，不得辦理被認定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。

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