【提問(wèn)】老師您好，第42講，用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，租約期內(nèi)有效毛收入計(jì)算中還需要考慮空置率和收租損失嗎？在案例教材279頁(yè)中，經(jīng)過(guò)拆分，租約期內(nèi)估價(jià)對(duì)象1（二樓）的月租金約為40.25元/M2，可得年有效毛收入=40.25*12*100%=483（元/M2），這里我看你在精講班中還指出了沒(méi)有考慮空置率和收租損失的錯(cuò)誤？在前面的講課中，收益法計(jì)算中，你并沒(méi)有提到這些，到底該如何把握？??2、在抵押估價(jià)案例中估價(jià)對(duì)象的介紹中，到底要不要說(shuō)明法定優(yōu)先受償款的情況（發(fā)包方、承包方、監(jiān)理人對(duì)是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的承諾函一項(xiàng)）？3、在抵押估價(jià)中，到底法定優(yōu)先受償款是在扣除有關(guān)交易費(fèi)用與交易稅費(fèi)后再扣除，還是先扣除？最后才是借款本金嗎？

【回答】學(xué)員dfasdf，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

1、租約期內(nèi)一般沒(méi)有空置損失了，可能會(huì)有收租損失，不過(guò)一般也不必考慮，2、應(yīng)該說(shuō)明，3、法定優(yōu)先受償款是在扣除有關(guān)交易費(fèi)用與交易稅費(fèi)后再扣除。

★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師—房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析