【提問】老師：您好！請問可比實例的個別因素修正具體是指哪個，是指交易情況修正、交易日期修正和房地產狀況修正中的哪一個呢？

　　【回答】

　　學員yu18160912，您好！您的問題答復如下：

　　這個是房地產估價規(guī)范的內容，您參考一下

　　5.2市場比較法

　　5.2.l運用市場比較法估價應按下列步驟進行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；

　　6進行區(qū)域因素修正 7進行個別因素修正；8求出比準價格。

　　5.2.2運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內容：1交易雙方情況及交易目的；2交

　　易實例房地產狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式。

　　5.2.3根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求：l是估價對象的類似房地產；2成交日期與估價時點相近，不直超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

　　5.2.4選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一，其表達方式和內涵。換算處理應包括下列內容：1統(tǒng)

　　一付款方式；2統(tǒng)一采用單價；3統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4統(tǒng)一面積內涵和面積單位。注：1 統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清。2不同

　　市種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。

　　5.2.5進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。有下列情形

　　之一的交易實例不宜選為可比實例：l 有利害關系人之間的交易；2急于出售或購買情況下的交易；3受債權債務關系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負擔的交易； 9其他非正常的交易。注：1 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正； 2對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。

　　5.2.6進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正直采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。

　　5.2. 7進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行區(qū)域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調整。

　　5.2.8進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調整。

　　5.2.9交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。

　　5.2.10選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果，作為比準價格。 5.2.11市場比較法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關參數的求取。

　　★問題所屬科目：房地產估價師——房地產估價案例與分析

　　責任編輯：淘淘