《案例與分析》講義：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)人員在從事拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)，要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價(jià)結(jié)果才會(huì)客觀公正。

　　關(guān)于拆遷補(bǔ)償估價(jià)，需要特別指出的是在集體土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價(jià)。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國(guó)有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又適用新的《條例》。

　　拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實(shí)體上的權(quán)益。針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　?、僖婪ㄒ杂袃敵鲎尅⑥D(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　?、谝婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)及其它費(fèi)用。

　　③已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。

　　④“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”，故不在估價(jià)范圍之內(nèi)。“拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”，估價(jià)時(shí)應(yīng)按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。

　?、荼徊疬w房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

　　對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

　?、迣?duì)于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動(dòng)的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構(gòu)筑物。