假設(shè)開發(fā)法的其他用途

　　假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：

　?。?）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產(chǎn)，他必須事先測算出自己能夠接受的最高價格，他的實際購置價格應(yīng)低于或等于此價格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產(chǎn)。

　?。?）測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤。在測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤時是假定待開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個價格購置，即待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預(yù)計可取得的總收入減去待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開發(fā)成本等費稅后的余額，為該房地產(chǎn)開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤或利潤率，則認為該房地產(chǎn)開發(fā)項目可行；否則，應(yīng)推遲開發(fā)建設(shè)，甚至取消投資。

　?。?）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。在確定最高費用時，待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本等費稅在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。

　　按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細化的公式

　　上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按照估價對象狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，可具體細化如下：

　　（一）求生地價值的公式

　　1.適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式

　　生地價值=開發(fā)完成后的價值-取得生地的稅費-由生地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　相對應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價值=生地價值+取得生地的稅費+由生地建成房屋的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　2.適用于將生地開發(fā)成熟地的公式

　　生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-取得生地的稅費-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　相對應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的熟地價值=生地價值+取得生地的稅費+由生地開發(fā)成熟地的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　（二）求毛地價值的公式

　　1.適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式

　　毛地價值：開發(fā)完成后的價值-取得毛地的稅費-由毛地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　相對應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價值=毛地價值+取得毛地的稅費+由毛地建成房屋的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　2.適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式

　　毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-取得毛地的稅費-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　相對應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的熟地價值：毛地價值+取得毛地的稅費+由毛地開發(fā)成熟地的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　?。ㄈ┣笫斓貎r值的公式（適用于在熟地上進行房屋建設(shè)）

　　熟地價值=開發(fā)完成后的價值-取得熟地的稅費-由熟地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　相對應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價值=熟地價值+取得熟地的稅費+由熟地建成房屋的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　?。ㄋ模┣笤诮üこ虄r值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）

　　在建工程價值=續(xù)建完成后的價值-取得在建工程的稅費-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建利潤

　　相對應(yīng)的成本法公式為：

　　續(xù)建完成后的價值=在建工程價值+取得在建工程的稅費+續(xù)建成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+續(xù)建利潤

　　（五）求舊房價值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）

　　舊房價值=裝飾裝修改造或改變用途后的價值-取得舊房的稅費-裝飾裝修改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-裝飾裝修改造利潤

　　相對應(yīng)的成本法公式為：

　　裝飾裝修改造或改變用途后的價值=舊房價值+取得舊房的稅費+裝飾裝修改造或改變用途的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+裝飾裝修改造利潤