房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其土地取得成本和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)以及開發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間不盡相同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有兩種方式：一是折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；二是計(jì)算投資利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

　　現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目（方案或企業(yè)）在某一特定的時(shí)期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流人量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流人，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流人通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

　　凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量一現(xiàn)金流出量