2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　

　　不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算(掌握)

　　(1)類型一：出租

　　出租的房地產(chǎn)凈收益的測算

　　◆凈收益=租賃收入-由出租人負(fù)擔(dān)的費用

　　◆租賃收入(2項)：租金收入、租賃保證金或押金的利息收入。

　　◆出租人負(fù)擔(dān)的費用(6項)：維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租賃費用，租賃稅費。

　　◆現(xiàn)實中出租人負(fù)擔(dān)的費用——名義租金，計算時要轉(zhuǎn)變成實際租金——由雙方在租賃合同中約定。

　　(2)類型二：自營

　　自營的房地產(chǎn)凈收益的測算

　　1)商服經(jīng)營的房地產(chǎn)：

　　凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費用-經(jīng)營稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-歸屬于商服經(jīng)營者的利潤

　　2)工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-歸屬于生產(chǎn)者的利潤

　　3)農(nóng)地凈收益的測算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)利潤

　　(3)類型三：自用或尚未使用

　　自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的測算，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較調(diào)整得出。

　　(4)類型四：混合收益的房地產(chǎn)

　　混合收益的房地產(chǎn)凈收益的測算：3種方法。

　　1)方法1：把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。

　　2)方法2：首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。

　　3)方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

　　——總的原理，都是收益減去費用，計算凈收益。