2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　　

　　建立比較基礎(chǔ)：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

　　可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，然后消除因財(cái)產(chǎn)范圍不相同造成的價(jià)格差異。

　　財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無(wú)”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好壞”或“優(yōu)劣”、“新舊”的差別。因此，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，并消除由此造成的價(jià)格差異。

　　財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有以下幾種情況：

　?、俸蟹康禺a(chǎn)以外的資產(chǎn)。

　　②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

　　③帶有其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)(如入學(xué)指標(biāo)、戶口指標(biāo)、設(shè)立了地役權(quán)等)。

　?、芊康禺a(chǎn)的實(shí)物范圍不同(有無(wú)停車位，有無(wú)裝修等)。

　　對(duì)含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價(jià)格=含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)格-房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值(剝離法)

　　如果是估價(jià)對(duì)象含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，則一般是在比較法最后步驟求出了不含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。(還原法)

　　對(duì)帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)范圍，價(jià)格換算處理公式：

　　不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格

　　=帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值+債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值 (剝離法)

　　如果是估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值減去債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。(還原法)

　　對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的實(shí)物范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的實(shí)物范圍，扣除可比實(shí)例多出的實(shí)物范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)處理。