2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第四章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　

　　合法原則

　　合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

　　依法依據(jù)：法律、行政法規(guī)、司法解釋，地方性法規(guī)，部門規(guī)章和政策，地方政府規(guī)章和政策、不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書、批文、合同(土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同)等。廣義概念的“法”。

　　合法原則要求估價結(jié)果，是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

　　估價對象狀況必須依法判定。不是委托人或估價師確定的(如小產(chǎn)權(quán)房)。

　　遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。

　　如，集體土地/國有土地，劃撥地使用權(quán)/出讓地使用權(quán)，共有/單獨所有，有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)/完全產(chǎn)權(quán)，租賃/自有，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議/產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議。臨時用地/正式用地，臨時建筑/永久建筑，超期臨時建筑/未超期臨時建筑，手續(xù)不全/手續(xù)齊全，不可補辦有關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)/可以補辦有關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn)，違法占地/合法占地，違法建筑/合法建筑。

　　從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，評估值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。

　　依法判定的估價對象的狀況，通常是估價對象的實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關(guān)的合同、招標文件等中約定的狀況，或根據(jù)估價目的的需要設(shè)定的狀況。

　　實踐操作：

　　(1)依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及相關(guān)合同等為依據(jù)。

　　(2)依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。

　　如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等，則對該土地進行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。如城市規(guī)劃規(guī)定土地為居住用途，即使從該宗土地的位置、周圍環(huán)境來看適合于商業(yè)用途，但也應(yīng)以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且獲得批準。

　　再如城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地容積率不超過2.5，除非依法調(diào)整了容積率，應(yīng)當以容積率不超過2.5為前提來估價。

　　(3)依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律法規(guī)和政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。法律法規(guī)、政策規(guī)定或合同規(guī)定不能采取的處分方式下的評估價值為零。

　　(4)依法判定的其他權(quán)益，評估出的價值應(yīng)當符合國家的價格政策。

　　兩個應(yīng)用的重點領(lǐng)域：抵押估價和房屋征收評估。