2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　

　　房地產(chǎn)價格影響因素-建筑物實物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間、進深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對房地產(chǎn)價格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會降低單價。不同用途、不同地區(qū)，對建筑規(guī)模的要求是不同的。

　　層高或室內(nèi)凈高對房地產(chǎn)價值的影響。層高或室內(nèi)凈高過低的建筑物會使人有壓抑感，價值較低。但層高或室內(nèi)凈高過高會增加造價(無效成本)，還會增加能耗，也會降低房地產(chǎn)價值(功能過剩的折舊)。

　　2.建筑結(jié)構(gòu)

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)的建筑物，價值一般是從高到低。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上。

　　3.設施設備

　　設施設備齊全、完好的，價值會高;反之，價值會低。

　　4.裝飾裝修

　　其他條件一樣，精裝修房價值>簡裝修房價值>毛坯房價值。

　　5.空間布局

　　空間布局關(guān)系到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價值有較大的影響。平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物，價值就高;反之，價值就低。尤其是住宅，平面設計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一?！?/p>

　　6.建筑功能

　　建筑物應滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等要求。

　　7.外觀

　　包括建筑式樣、風格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有較大的影響。外觀新穎、優(yōu)美，價格高;單調(diào)、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，則價格會低。

　　8.新舊程度

　　建筑物的新舊程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維護情況、完損狀況、工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物越新的，價值就高;反之，價值就低。