【提問】對于住宅市場售價(jià)用的是市場法，我想問的是可比實(shí)例因素調(diào)整中缺建筑物成新度、建筑面積、容積率調(diào)整可作為錯(cuò)誤指出嗎？2、書52頁容積率的調(diào)整對嗎？請老師解釋一下，謝謝。

　　【回答】你好，1、錯(cuò)處：權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)沒有考慮容積率的調(diào)整。錯(cuò)處：成新度調(diào)整未考慮。2、關(guān)于容積率的問題其實(shí)比較復(fù)雜，它涉及到相同占地面積出多少建筑面積的問題，還有周圍環(huán)境、樓間距等問題，容積率調(diào)整的一般情形是容積率越大，說明在土地面積一定情況下能出的建筑面積越多，相應(yīng)土地越有價(jià)值，對應(yīng)的土地單價(jià)越大，在市場法中，如可比實(shí)例的容積率大于估價(jià)對象容積率，則應(yīng)對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)減；但容積率不是越大價(jià)值越高，它有邊際遞減效應(yīng)，在超過一定界線后，容積率越大，則周圍環(huán)境惡化、樓間距過大等問題越突出，土地單價(jià)不漲反跌，至于這個(gè)界限是什么，一般情況下會有一個(gè)通過實(shí)測得出的容積率系數(shù)調(diào)整表的，對此不必細(xì)摳。

★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師—房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析