2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)十一:路線(xiàn)價(jià)法
2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)十一:路線(xiàn)價(jià)法,房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多,記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考,效果才能比較好。今天,建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)十一:路線(xiàn)價(jià)法,希望對(duì)各位有所幫助。
路線(xiàn)價(jià)法
一、路線(xiàn)價(jià)法概述
(一)路線(xiàn)價(jià)法的含義(熟悉)
路線(xiàn)價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段,并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度,在每個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià),利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。
(二)路線(xiàn)價(jià)法的理論依據(jù)(熟悉)
路線(xiàn)價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法,是比較法的派生方法。
理論依據(jù)——替代原理。
路線(xiàn)價(jià)法與比較法的關(guān)系:
路線(xiàn)價(jià)法中,“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實(shí)例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格為“路線(xiàn)價(jià)”,可視為比較法中經(jīng)過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整,但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實(shí)例價(jià)格”。其余臨街土地的價(jià)值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等,對(duì)路線(xiàn)價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來(lái)求取。
即只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整,而不需再做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整。
路線(xiàn)價(jià)法與比較法的不同:路線(xiàn)價(jià)法不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整;路線(xiàn)價(jià)先對(duì)多個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行綜合,然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,而不是先分別對(duì)每個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整,然后再進(jìn)行綜合;利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線(xiàn)價(jià),同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”,即所有臨街土地的價(jià)值,而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
路線(xiàn)價(jià)法不進(jìn)行交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整的原因:求得的路線(xiàn)價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街土地的平均價(jià)格,已是經(jīng)過(guò)交易情況修正后的正常價(jià)格;求得的路線(xiàn)價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期,已與欲求取的臨街土地價(jià)值的日期一致,都是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的。
【判斷題】路線(xiàn)價(jià)法,實(shí)際上是一種比較法,在求取路線(xiàn)價(jià)法時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正,但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是路線(xiàn)價(jià)法概述。交易情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況在確定路線(xiàn)價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了,所以計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),只有進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見(jiàn)教材P369。
【判斷題】由于路線(xiàn)價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格,因此在采用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)時(shí),一般不做因素修正。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是路線(xiàn)價(jià)法概述。路線(xiàn)價(jià)法不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整,但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等,都是房地產(chǎn)狀況修正。參見(jiàn)教材P369。
(三)路線(xiàn)價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件(熟悉)
適用的估價(jià)對(duì)象,主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)。
具體對(duì)象:房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);房地產(chǎn)征收或其他需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。
前提條件:街道較規(guī)整,臨街土地排列較整齊。
(四)路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的操作步驟(熟悉)
?、賱澐致肪€(xiàn)價(jià)區(qū)段;
②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;
?、圻x取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;
?、苷{(diào)查評(píng)估路線(xiàn)價(jià);
⑤制作價(jià)格修正率表;
?、抻?jì)算臨街土地的價(jià)值。
房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生,抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí),為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料> 免費(fèi)試聽(tīng)課>