人在江湖，競(jìng)爭(zhēng)壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章第四節(jié)。

　　第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述

　　一、房地產(chǎn)基本狀況描述

　　對(duì)房地產(chǎn)基本狀況的描述，應(yīng)簡(jiǎn)要說明下列方面：

　　(1)名稱：說明估價(jià)對(duì)象的名字。例如，估價(jià)對(duì)象為××小區(qū)××樓(幢、棟)××門(單元)××號(hào)住宅，××商場(chǎng)，××大廈，××酒店，××項(xiàng)目用地。

　　(2)坐落：說明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)。例如，估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路(大街、大道)××號(hào)。

　　(3)范圍：說明估價(jià)對(duì)象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)。

　　(4)規(guī)模：對(duì)于土地，說明土地面積。例如，估價(jià)對(duì)象土地面積××平方米(公頃)。對(duì)于建筑物，一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積。例如，估價(jià)對(duì)象房屋的建筑面積××平方米。旅館還要說明客房數(shù)或床位數(shù)，餐館還要說明同時(shí)可容納用餐人數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)，停車場(chǎng)還要說明車位數(shù)。倉(cāng)庫(kù)一般是說明體積。

　　(5)用途：說明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、登記用途和實(shí)際用途。

　　(6)權(quán)屬：對(duì)于土地，主要說明是國(guó)有土地還是集體土地，土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人;對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，還是出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、作價(jià)出資或者入股國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人。

　　二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述

　　對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。

　　(一)土地實(shí)物狀況描述

　　對(duì)土地實(shí)物狀況的描述，主要說明下列方面;

　　(1)土地面積：?jiǎn)挝煌ǔ２捎闷椒矫?m2)，面積較大的土地，單位通常采用公頃(hm2)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，通常要說明規(guī)劃總用地面積以及其中建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。

　　(2)土地形狀：通常用文字并附圖來說明。每塊土地都是一個(gè)封閉多邊形，對(duì)其形狀描述如：形狀規(guī)則、形狀不規(guī)則、正方形、長(zhǎng)方形、狹長(zhǎng)等?？捎脕碚f明土地形狀的圖有宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。

　　(3)地形、地勢(shì)：說明是平地還是坡地，與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

　　(4)地質(zhì)：說明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質(zhì)會(huì)對(duì)人工基礎(chǔ)有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導(dǎo)致疾病)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土)等。

　　(5)土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址、鹽堿地等。

　　(6)土地開發(fā)程度：說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和地塊內(nèi)的場(chǎng)地平整程度，即通常所說的是“三通一平”還是“五通一平”、“七通一平”及其具體內(nèi)容等。

　　(7)其他。

　　臨街商業(yè)用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。

　　農(nóng)用地還要說明氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

　　(二)建筑物實(shí)物狀況描述

　　對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述，主要說明下列方面：

　　(1)建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積或體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等。面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積等。旅館通常還要說明客房數(shù)或床位數(shù)以及不同標(biāo)準(zhǔn)的客房或床位數(shù)，餐館還要說明同時(shí)可容納用餐人數(shù)或者座位數(shù)、餐桌數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)，停車場(chǎng)還要說明車位數(shù)，倉(cāng)庫(kù)一般要說明其體積。

　　開間即房間的寬度，是指房屋內(nèi)相鄰兩個(gè)橫向定位墻體之間的距離;進(jìn)深即房間的長(zhǎng)度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離;室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

　　層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)(其中地上層數(shù)和地下層數(shù))和總高度。建筑物通常根據(jù)總層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的：1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑);總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

　　(2)建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。一般分為：①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

　　如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為：①鋼結(jié)構(gòu);②混凝土結(jié)構(gòu)(包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等);③砌體結(jié)構(gòu)(包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu));④木結(jié)構(gòu);⑤塑料結(jié)構(gòu);⑥薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：①墻體結(jié)構(gòu);②框架結(jié)構(gòu);③深梁結(jié)構(gòu);④筒體結(jié)構(gòu);⑤拱結(jié)構(gòu);⑥網(wǎng)架結(jié)構(gòu);⑦空間薄壁結(jié)構(gòu)(包括折板結(jié)構(gòu));⑧懸索結(jié)構(gòu);⑨艙體結(jié)構(gòu)。

　　(3)設(shè)施設(shè)備：說明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況(有或無)及性能。

　　(4)裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對(duì)于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。

　　(5)空間布局：說明空間分區(qū)以及各個(gè)空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等來說明。

　　(6)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。

　　(7)外觀：說明外立面風(fēng)格等，并附外觀照片來說明。

　　(8)新舊程度：說明建成時(shí)間、設(shè)計(jì)使用年限、維護(hù)情況和完損狀況等。建成時(shí)間最好說明竣工日期;設(shè)計(jì)使用年限是指設(shè)計(jì)規(guī)定的建筑物的結(jié)果或結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下不需要進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時(shí)間。由此還可以說明建筑物的年齡和剩余壽命。維護(hù)情況和完損狀況說明基礎(chǔ)穩(wěn)固性、沉降情況，墻面、地面、門窗等的破損情況等。

　　(9)其他：說明可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況，如建設(shè)單位(如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))、建筑師和設(shè)計(jì)單位、建筑施工單位、工程監(jiān)理單位等的名稱或者姓名、資質(zhì)或資格、信譽(yù)、品牌等。對(duì)于在建工程或期房，還要說明其工程進(jìn)度(例如是基礎(chǔ)某層、正負(fù)零，還是結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂?shù)?、預(yù)計(jì)竣工日期、交付日期等。

　　【例題】下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是(　)。

　　A.戶型

　　B.樓層

　　C.層高

　　D.裝修

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。B屬于區(qū)位因素。參見教材P75～76。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購(gòu)買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>