2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第三章第四節(jié)，房產(chǎn)估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第三章第四節(jié)，希望對各位有所幫助。

　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

　　第四節(jié) 建設(shè)階段

　　建設(shè)階段，是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。kfs在建設(shè)階段所涉及的管理工作，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。

　　一、質(zhì)量控制

　　□含義：指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。施工階段質(zhì)量控制的任務(wù)主要：在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進行比較，并做出評判。

　　□工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作包括以下幾個方面：

　　■對原材料的檢驗。訂貨階段向供貨商提供檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同中。

　　■工程中的配套設(shè)備進行檢驗。設(shè)備安裝前應(yīng)進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。

　　■確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。包括：①對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。②控制混凝土質(zhì)量。應(yīng)有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴(yán)格計量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應(yīng)妥善保存，以便將來進行強度檢驗，在澆灌混凝土前，應(yīng)有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。③對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。

　　■確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

　　二、進度控制

　　□含義：指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。內(nèi)容：對項目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析;編制項目建設(shè)工程進度計劃;編制其他配套進度計劃;監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。

　　□建設(shè)項目建設(shè)總周期的論證與分析，是對整個項目進行通盤考慮，全面規(guī)劃，用以指導(dǎo)人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟合理的建設(shè)方案。

　　1.工程進度計劃的編制

　　(1)首先，將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細(xì)致程度，可根據(jù)工程規(guī)模的大小和復(fù)雜程度確定。一個施工項目可分為房屋建設(shè)工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，子項工程又分為土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設(shè)備安裝工程等。

　　(2)統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。一般情況下用工程量表中的計量單位來表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;鋼筋加工用噸表示：工程進度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來表示。

　　(3)計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。此處的工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設(shè)備的水平，以熟練工人正常工效計算。

　　(4)按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。如果最早可能開工日期早于最晚開工日期，則說明該項工序有可供調(diào)節(jié)的機動時間。該項工序只要在最早開工和最遲開工時間之間任何時候開工，均不會影響項目的竣工日期。

　　2.進度管理及計劃調(diào)整

　　制定進度計劃的2種方法：①水平進度計劃(橫道圖法);②網(wǎng)絡(luò)計劃(網(wǎng)絡(luò)圖法)

　　□橫道圖法：是一種用直線線條，在時間坐標(biāo)上表示出單項工程進度的方法。缺點是從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

　　□網(wǎng)絡(luò)計劃：是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達工程的進度計劃，在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系;其次是可計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，可找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。關(guān)鍵線路是指在該工程中，直接影響工程總工期的那一部分連貫的工作。網(wǎng)絡(luò)圖有單代號網(wǎng)絡(luò)、雙代號網(wǎng)絡(luò)和時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)3種表現(xiàn)形式。

　　3. 其他配套進度計劃

　　除了工程進度計劃外，還有其他與之相關(guān)的進度計劃：①材料供應(yīng)計劃。根據(jù)工程進度計劃，確定材料、設(shè)備的數(shù)量和供貨時間 , 以及各類物資的供貨程序，制訂供應(yīng)計劃。②設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃。根據(jù)工程進度的需要制訂設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃，包括模板周轉(zhuǎn)，起重機械、土方工程機械的使用等。③臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現(xiàn)場供電、給排水等。

　　4. 進度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

　　影響工程進度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：(1)材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。包括各項設(shè)備是否完成，計劃運到日期;各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。(2)設(shè)計變更。設(shè)計修改會增加工作量，延緩工程進度。(3)勞動力的安排情況。要適當(dāng)安排工人。(4)氣象條件。應(yīng)時刻注意氣象條件，天氣不好，則安排室內(nèi)施工，天氣晴朗時，加快室外施工進度。

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