人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學(xué)習(xí)2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點三：建設(shè)階段。

　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

　　第四節(jié) 建設(shè)階段

　　建設(shè)階段，是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。kfs在建設(shè)階段所涉及的管理工作，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。

　　一、質(zhì)量控制

　　□含義：指項目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。施工階段質(zhì)量控制的任務(wù)主要：在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并做出評判。

　　□工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作包括以下幾個方面：

　　■對原材料的檢驗。訂貨階段向供貨商提供檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同中。

　　■工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗。設(shè)備安裝前應(yīng)進(jìn)行檢驗和測試，不合格的要避免采用。

　　■確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。包括：①對各項施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。②控制混凝土質(zhì)量。應(yīng)有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴(yán)格計量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護(hù)和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應(yīng)妥善保存，以便將來進(jìn)行強度檢驗，在澆灌混凝土前，應(yīng)有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。③對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。

　　■確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

　　二、進(jìn)度控制

　　□含義：指以項目進(jìn)度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。內(nèi)容：對項目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析;編制項目建設(shè)工程進(jìn)度計劃;編制其他配套進(jìn)度計劃;監(jiān)督項目施工進(jìn)度計劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。

　　□建設(shè)項目建設(shè)總周期的論證與分析，是對整個項目進(jìn)行通盤考慮，全面規(guī)劃，用以指導(dǎo)人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟(jì)合理的建設(shè)方案。

　　1.工程進(jìn)度計劃的編制

　?、攀紫龋瑢⑷抗こ虄?nèi)容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細(xì)致程度，可根據(jù)工程規(guī)模的大小和復(fù)雜程度確定。一個施工項目可分為房屋建設(shè)工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，子項工程又分為土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設(shè)備安裝工程等。

　　⑵統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。一般情況下用工程量表中的計量單位來表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;鋼筋加工用噸表示：工程進(jìn)度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來表示。

　　⑶計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。此處的工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設(shè)備的水平，以熟練工人正常工效計算。

　　⑷按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。如果最早可能開工日期早于最晚開工日期，則說明該項工序有可供調(diào)節(jié)的機(jī)動時間。該項工序只要在最早開工和最遲開工時間之間任何時候開工，均不會影響項目的竣工日期。

　　2.進(jìn)度管理及計劃調(diào)整

　　制定進(jìn)度計劃的2種方法：①水平進(jìn)度計劃(橫道圖法);②網(wǎng)絡(luò)計劃(網(wǎng)絡(luò)圖法)

　　□橫道圖法：是一種用直線線條，在時間坐標(biāo)上表示出單項工程進(jìn)度的方法。缺點是從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

　　□網(wǎng)絡(luò)計劃：是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程的進(jìn)度計劃，在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系;其次是可計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，可找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。關(guān)鍵線路是指在該工程中，直接影響工程總工期的那一部分連貫的工作。網(wǎng)絡(luò)圖有單代號網(wǎng)絡(luò)、雙代號網(wǎng)絡(luò)和時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)3種表現(xiàn)形式。

　　3. 其他配套進(jìn)度計劃

　　除了工程進(jìn)度計劃外，還有其他與之相關(guān)的進(jìn)度計劃：①材料供應(yīng)計劃。根據(jù)工程進(jìn)度計劃，確定材料、設(shè)備的數(shù)量和供貨時間 , 以及各類物資的供貨程序，制訂供應(yīng)計劃。②設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃。根據(jù)工程進(jìn)度的需要制訂設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃，包括模板周轉(zhuǎn)，起重機(jī)械、土方工程機(jī)械的使用等。③臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現(xiàn)場供電、給排水等。

　　4. 進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

　　影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：⑴材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。包括各項設(shè)備是否完成，計劃運到日期;各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。⑵設(shè)計變更。設(shè)計修改會增加工作量，延緩工程進(jìn)度。⑶勞動力的安排情況。要適當(dāng)安排工人。⑷氣象條件。應(yīng)時刻注意氣象條件，天氣不好，則安排室內(nèi)施工，天氣晴朗時，加快室外施工進(jìn)度。

　　三、成本控制

　　工程成本控制是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。開發(fā)利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，工程成本是總開發(fā)成本的主要組成部分，降低工程成本能增加開發(fā)利潤。

　?、宄杀究刂频闹饕ぷ鲀?nèi)容

　　除項目投資決策、設(shè)計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個方面的工作：

　?、啪幹瞥杀居媱潱_定成本控制的目標(biāo)。根據(jù)工程進(jìn)度計劃可編制成本計劃。成本計劃可分解為五個方面：①材料設(shè)備成本計劃;②施工機(jī)械費用計劃;③人工費成本計劃;④臨時工程成本計劃;⑤管理費成本計劃。根據(jù)上述成本計劃的總和，即能得出成本控制總計劃。在工程施工中，應(yīng)嚴(yán)格按照成本計劃實施。

　　⑵審查施工組織設(shè)計和施工方案?？茖W(xué)合理的施工組織設(shè)計和施工方案，能有效地降低工程建設(shè)成本。

　?、强刂乒こ炭畹膭討B(tài)結(jié)算。工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。

　　⑷控制工程變更。開發(fā)項目實施過程中，由于多方面情況的變更，經(jīng)常出現(xiàn)工程量變化、施工進(jìn)度變化，以及kfs與承包商在執(zhí)行合同中的爭執(zhí)等問題。工程變更所引起的工程量的變化和承包商的索賠等，都有可能使項目建設(shè)成本支出超出原來的預(yù)算成本。

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　　⑴強化“成本”意識，加強全面管理。強化“成本”意識，協(xié)調(diào)各部門共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。

　?、拼_定成本控制的對象。制訂成本控制計劃前，要詳細(xì)分析成本組成，分清主要費用與次要費用、變動費用與固定費用。成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

　?、峭晟瞥杀究刂浦贫?。完好的計劃應(yīng)由完善的制度來保證實施。成本管理人員應(yīng)首先編制一系列標(biāo)準(zhǔn)的報表，規(guī)定報表的填報內(nèi)容與方法。規(guī)定涉及成本控制的各級管理人員的職責(zé)，明確成本控制人員與現(xiàn)場管理人員的合作關(guān)系和具體職責(zé)劃分?，F(xiàn)場管理人員要積累原始資料和填報各類報表，由成本控制人員整理、計算、分析并定期編寫成本控制分析報告。通過類似圖表，開發(fā)商就能跟蹤項目費用支出的情況，及時更新、調(diào)整其開發(fā)項目評估報告。

　　⑷制定有效的獎勵措施。成本控制的獎勵措施對調(diào)動各級各類人員降低成本的積極性非常有益。除物質(zhì)獎勵和精神獎勵外，為有突出貢獻(xiàn)的人員提供職級晉升和國內(nèi)外考察機(jī)會等。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費復(fù)習(xí)資料>    免費試聽課>