房估知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

1.專業(yè)估價(jià)存在的前提--獨(dú)一無二、價(jià)值量大

一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，通過簡(jiǎn)單的比較，便可以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)。

一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價(jià)。

2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二和價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。

"完全市場(chǎng)"條件：①同質(zhì)商品；②買者賣者人數(shù)眾多；③進(jìn)出市場(chǎng)自由；④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格；⑤就成交總額而言，單個(gè)買者和賣者的購(gòu)銷額是無關(guān)緊要的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費(fèi)者追求總效用最大化，銷售者追求總利潤(rùn)最大化；⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。

不符合任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。

房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外，房地產(chǎn)實(shí)物無法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。

不完全市場(chǎng)，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正?；?，促進(jìn)公平交易，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

3.房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)中占主體地位

（1）房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)數(shù)量相對(duì)較少

房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會(huì)保有量（存量）和每年的新增量（增量）都很大。房地產(chǎn)是我國(guó)居民保有財(cái)富的主要手段和工具之一。

（2）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形

房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了交易行為，還有抵押、征收、稅收、保險(xiǎn)等行為。這些活動(dòng)都需要房地產(chǎn)估價(jià)。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)還能提供咨詢顧問服務(wù)，這使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有著更廣闊的發(fā)展空間。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！