
房地產(chǎn)估價師重要考點:成本法中開發(fā)利潤的計算
摘要:開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率來計算,開發(fā)利潤的計算是房地產(chǎn)估價師考試重要考點,我們一起來學(xué)習(xí)。
成本法中開發(fā)利潤的計算
成本法計算房地產(chǎn)價值時,開發(fā)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤,而且是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤,而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期望利潤或者實際利潤。
一般來說,開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率來計算。開發(fā)利潤率的形式及相應(yīng)的計算基數(shù)如下所示:
在具體做題時,需要準(zhǔn)確區(qū)分不同利潤率的計算基數(shù)問題。下面通過一個具體例題來看一下。
【例題】新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元,建設(shè)成本為500萬元,管理費用為40萬元,銷售費用為20萬元,投資利息為30萬元,銷售稅費為售價的6.5%,直接成本利潤率為20%,該房地產(chǎn)的價值為(?。┤f元。
A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05
【分析】假設(shè)該房地產(chǎn)價值為V,房地產(chǎn)價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤
已知:土地取得成本=600萬元,建設(shè)成本=500萬元,管理費用=40萬元,銷售費用=20萬元,投資利息=30萬元,銷售稅費=售價×6.5%=V×6.5%
問題轉(zhuǎn)換為求解開發(fā)利潤,直接成本利潤率為20%,則開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本)×直接成本利潤率=(600+500)×20%=220(萬元)。
代入數(shù)據(jù),得到:V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+220
計算得到V=1508.02(萬元)。本題正確選項為A。
【修改題目條件1】:其他條件不變,將“直接成本利潤率20%”修改為“投資利潤率為20%”,此時該房地產(chǎn)的價值為(?。┤f元。
【分析】若投資利潤率為20%,則開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)×20%=(600+500+40+20)×20%=232(萬元)。
房地產(chǎn)價值V的計算式如下:
V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+232
計算得到V=1520.86(萬元)。此時正確選項為B。
【修改題目條件2】:其他條件不變,將“直接成本利潤率20%”修改為“成本利潤率為20%”,此時該房地產(chǎn)的價值為(?。┤f元。
【分析】若成本利潤率為20%,則開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)×20%=(600+500+40+20+30)×20%=238(萬元)。
房地產(chǎn)價值V的計算式如下:
V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+238
計算得到V=1527.27(萬元)。此時正確選項為C。
【修改題目條件3】:其他條件不變,將“直接成本利潤率20%”修改為“銷售利潤率為20%”,此時該房地產(chǎn)的價值為(?。┤f元。
【分析】若銷售利潤率為20%,則開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值×銷售利潤率=V×20%。
房地產(chǎn)價值V的計算式如下:
V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+ V×20%
計算得到V=1619.05(萬元)。此時正確選項為D。
【提示】開發(fā)利潤的計算是復(fù)習(xí)的重點之一,需要準(zhǔn)確記憶并區(qū)分不同利潤率及其計算基數(shù)。如上面的舉例,各選項的設(shè)置干擾性比較強(qiáng),如果沒有記住相應(yīng)的計算基數(shù),依然能計算出結(jié)果并找到相應(yīng)的選項。
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