摘要：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算是房地產(chǎn)估價(jià)師考試重要考點(diǎn)，我們一起來(lái)學(xué)習(xí)。

成本法中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算

成本法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，而且是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的期望利潤(rùn)或者實(shí)際利潤(rùn)。

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的形式及相應(yīng)的計(jì)算基數(shù)如下所示：

在具體做題時(shí)，需要準(zhǔn)確區(qū)分不同利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)問(wèn)題。下面通過(guò)一個(gè)具體例題來(lái)看一下。

【例題】新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬(wàn)元，建設(shè)成本為500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為40萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元，投資利息為30萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%，直接成本利潤(rùn)率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（　）萬(wàn)元。

A.1508.02        B.1520.86             C.1527.27            D.1619.05

【分析】假設(shè)該房地產(chǎn)價(jià)值為V，房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

已知：土地取得成本=600萬(wàn)元，建設(shè)成本=500萬(wàn)元，管理費(fèi)用=40萬(wàn)元，銷售費(fèi)用=20萬(wàn)元，投資利息=30萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)=售價(jià)×6.5%=V×6.5%

問(wèn)題轉(zhuǎn)換為求解開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，直接成本利潤(rùn)率為20%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本+建設(shè)成本）×直接成本利潤(rùn)率=（600+500）×20%=220（萬(wàn)元）。

代入數(shù)據(jù)，得到：V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+220

計(jì)算得到V=1508.02（萬(wàn)元）。本題正確選項(xiàng)為A。

【修改題目條件1】：其他條件不變，將“直接成本利潤(rùn)率20%”修改為“投資利潤(rùn)率為20%”，此時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。

【分析】若投資利潤(rùn)率為20%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×20%=（600+500+40+20）×20%=232（萬(wàn)元）。

房地產(chǎn)價(jià)值V的計(jì)算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+232

計(jì)算得到V=1520.86（萬(wàn)元）。此時(shí)正確選項(xiàng)為B。

【修改題目條件2】：其他條件不變，將“直接成本利潤(rùn)率20%”修改為“成本利潤(rùn)率為20%”，此時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值為（　）萬(wàn)元。

【分析】若成本利潤(rùn)率為20%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）×20%=（600+500+40+20+30）×20%=238（萬(wàn)元）。

房地產(chǎn)價(jià)值V的計(jì)算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+238

計(jì)算得到V=1527.27（萬(wàn)元）。此時(shí)正確選項(xiàng)為C。

【修改題目條件3】：其他條件不變，將“直接成本利潤(rùn)率20%”修改為“銷售利潤(rùn)率為20%”，此時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值為（　）萬(wàn)元。

【分析】若銷售利潤(rùn)率為20%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值×銷售利潤(rùn)率=V×20%。

房地產(chǎn)價(jià)值V的計(jì)算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+ V×20%

計(jì)算得到V=1619.05（萬(wàn)元）。此時(shí)正確選項(xiàng)為D。

【提示】開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算是復(fù)習(xí)的重點(diǎn)之一，需要準(zhǔn)確記憶并區(qū)分不同利潤(rùn)率及其計(jì)算基數(shù)。如上面的舉例，各選項(xiàng)的設(shè)置干擾性比較強(qiáng)，如果沒(méi)有記住相應(yīng)的計(jì)算基數(shù)，依然能計(jì)算出結(jié)果并找到相應(yīng)的選項(xiàng)。

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