10．房地產(chǎn)市場的自然周期分析

　　房地產(chǎn)市場的自然周期變化圖形近似于一條倒v形曲線，以長期平均空置率的點(diǎn)作為平衡點(diǎn)和分界點(diǎn)，把房地產(chǎn)市場的自然周期分為四個(gè)階段，下面以銷售和出租住宅需求變化示意圖2-1為例進(jìn)行說明。首先，來分析圖2．1中的A、B、C、D、E五個(gè)節(jié)點(diǎn)。B、D兩個(gè)節(jié)點(diǎn)是長期平均空置率的點(diǎn)，這兩個(gè)點(diǎn)的含義是：從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的一個(gè)供求平衡點(diǎn)（從供給的角度來說，在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數(shù)量的空置）A點(diǎn)是整個(gè)周期處于最低谷的谷底點(diǎn)，這一點(diǎn)的空置率是整個(gè)周期中最高的。C點(diǎn)是供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是供求平衡的“拐點(diǎn)”，在此點(diǎn)一瞬間供求達(dá)到理想的均衡：供給增長率=需求增長率。E點(diǎn)等于A點(diǎn)。

　　圖2.1銷售和出租住宅需求變化示意圖

　　其次，來看圖2-1中文字描述內(nèi)容。在A-B階段，可分為前半段和后半段兩個(gè)時(shí)間段。在前半段中，供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下降，空置率有下降趨勢。在后半段中，需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小步上升。這一階段始于“從谷底空置率最高的點(diǎn)”，終于“長期平均空置率的平衡點(diǎn)”。

　　在B-C段，也可分為前半段和后半段兩個(gè)時(shí)間段。在前半段中，需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降。在后半段中，需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上升。這一階段始于“長期平均空置率的平衡點(diǎn)”，終于“供求轉(zhuǎn)折的拐點(diǎn)”。

　　在C-D段，供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升。這一階段始于“供求轉(zhuǎn)折的拐點(diǎn)”，終于“長期平均空置率的平衡點(diǎn)”。

　　在D-E段，需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑。這一階段始于“長期平均空置率的平衡點(diǎn)”，終于“從谷底空置率最高的點(diǎn)”。