第1章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

　　隨著中國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內(nèi)容。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師提供專業(yè)顧問服務(wù)的能力，本書將系統(tǒng)紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場的基本理論與基本概念，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。

　　1.1 投資與房地產(chǎn)投資

　　在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加他們的財(cái)富或賺取利潤，以滿足未來的消費(fèi)。這樣就會經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1 投資

　　1.1.1.1 投資的概念

　　在商品經(jīng)濟(jì)社會中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報(bào)酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費(fèi)，“報(bào)酬”則是將來的消費(fèi)增加。西方投資學(xué)家威廉。夏普在其所著《投資學(xué)》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。

　　一般來說，投資（Investment）是指經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。

　　在有關(guān)國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義、以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義和以交易為基礎(chǔ)的定義。

　　（1）以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接 受的各種財(cái)產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造 生產(chǎn)能力的所有有形和無形資產(chǎn)。主要包括：動產(chǎn)、不動產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，如抵 押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán)；公司的股份、股票、債券、債權(quán)；各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的給付請求權(quán)；知識產(chǎn)權(quán)；法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營特權(quán)，包括自

　　然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。

　?。?）以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個(gè)國家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收 益，在另一個(gè)國家內(nèi)建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱為直接投資者，后者的實(shí) 體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期 關(guān)系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立 并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交 易以及投資實(shí)體內(nèi)各分支機(jī)構(gòu)之間的交易。

　　（3）以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流 動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購?fù)顿Y過程中進(jìn)行的。這種方式 的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東 道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計(jì)國際收支平衡。