[例3.4.6]

　　[例3.4.7]某企業(yè)轉讓房地產(chǎn)，收入總額為1000萬元，扣除項目金額為250萬元，試計算此次轉讓房地產(chǎn)應繳納的土地增值稅。

　　解：應納土地增值稅可按以下步驟進行：

　　（1）計算增值額：

　　1000－250＝750（萬元）

　?。?）計算扣除項目金額的50%，100%，200%比值：

　　本題扣除項目金額的50%為125，扣除項目金額的100%為250，扣除項目金額的200%為500

　?。?）將增值額按照0～扣除項目金額的50%，扣除項目金額的50%～100%，扣除項目金額的100%～200%，超過扣除項目金額200%的部分，分成四段，從前到后每段的稅率分別為30%，40%，50%，60%

　?。?）計算應納土地增值稅稅額；

　　125×30%＋125×40%＋250×50%＋250×60%＝362.5（萬元）

　　本例中增值額占扣除項目比例為200%以上，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為0.35，采用速算扣除法可計算如下：

　　應納稅額＝750×60%－250×0.35

　?。?50－87.5

　?。?62.5（萬元）

　　5. 稅收優(yōu)惠

　?。?）納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。

　?。?）對個人轉讓房地產(chǎn)的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅；滿3年未滿5年的，減半征收；未滿3年的，不實行優(yōu)惠。

　?。?）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　（4）1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，無論房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土地增值稅。

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　　1. 納稅人

　　契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人。單位包括內外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關，軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。

　　2. 納稅對象

　　契稅的納稅對象是在境內轉移土地、房屋權屬的行為。

　　3. 計稅依據(jù)和稅率

　　契稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格。

　　契稅實行3%～5%的幅度稅率。

　　4. 應納稅額

　　契稅應納稅額的計算公式為：

　　契稅應納稅額＝計稅依據(jù)×稅率

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