4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　4.1 投資估算

　　4.2 資金使用計劃

　　4.3 收入估算

　　4.4 資金籌措

　　4.1 投資估算

　　4.1.1 土地費用

　　4.1.2 勘察設(shè)計和前期工程費

　　4.1.3 房屋開發(fā)費

　　4.1.4 其它費用

　　4.1.1 土地費用

　　劃撥或征收土地－征地拆遷費

　　出讓土地－出讓地價款

　　轉(zhuǎn)讓土地－土地轉(zhuǎn)讓費

　　租用土地－土地租用費

　　股東投資入股土地－投資折價

　　4.1.2 勘察設(shè)計和前期工程費

　　前期規(guī)劃、設(shè)計－為建安工程費的3%

　　可行性研究－項目總投資的1%～3%

　　水文地質(zhì)勘測－設(shè)計概算的0.5%

　　三通一平等土地開發(fā)工程費支出－可按實際工作量參照計費標準估算

　　4.1.3 房屋開發(fā)費

　　建筑安裝工程費

　　建筑工程費用

　　設(shè)備采購費用

　　安裝工程費用

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　是指建筑物2m以外的和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用

　　一些按實際工程量估算

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用

　　一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算

　　【重點】房屋開發(fā)費用估算方法

　　單元估算法

　　單位指標估算法

　　工程量近似匡算法

　　概算指標法

　　4.1.4 其它費用

　　其他工程費

　　開發(fā)期間稅費

　　管理費用

　　銷售費用

　　財務(wù)費用

　　不可預(yù)見費

　　運營費用（出租或自營時）

　　4.2 資金使用計劃

　　根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表

　　4.3 收入估算

　　租售方案

　　租售價格

　　租售收入

　　收款方式

　　4.4 資金籌措

　　以資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和數(shù)量

　　項目資金來源

　　資本金

　　預(yù)租售收入

　　借貸資金

　　資金使用原則

　　可優(yōu)先使用資本金

　　之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入

　　不滿足需求時，再安排借貸資金

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