【學(xué)員問題】什么情況逾期辦證開發(fā)商不擔(dān)責(zé)？

　　【解答】該解釋第十八條規(guī)定的 “由于出賣人的原因” 指的是什么呢？這就是前面所述的開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦證的義務(wù)，即開發(fā)商沒有在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，或者沒有在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，沒有取得該項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)。非開發(fā)商原因造成逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書，則開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，主要包括以下情況：

　　第一，由于行政機(jī)關(guān)的過錯(cuò)造成的。行政機(jī)關(guān)在履行行政管理職責(zé)時(shí)，由于其行政不作為或者違法作為，導(dǎo)致開發(fā)商不能如期辦理產(chǎn)權(quán)證書。例如：《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十六條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人（申請(qǐng)人）。”第二十七條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人（申請(qǐng)人）的申請(qǐng)進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。”如登記機(jī)關(guān)未依法履行登記職責(zé)，則應(yīng)當(dāng)有登記機(jī)關(guān)承擔(dān)行政責(zé)任，開發(fā)商由此免責(zé)。

　　第二，由于不可抗力造成的。不可抗力，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀事實(shí)，如自然災(zāi)害，社會(huì)異常事件等。

　　第三，由于購(gòu)房者自己的過錯(cuò)造成的。如購(gòu)房者沒有按照約定支付辦理產(chǎn)權(quán)證書的費(fèi)用，沒有提供證明文件等。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。