房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個階段組成。在準(zhǔn)備期，開發(fā)商要進行征地、拆遷、安置、補償工作，委托設(shè)計院作規(guī)劃設(shè)計方案和方案審批，還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請等手續(xù)。如果開發(fā)商報送的方案不能馬上得到政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的方案開發(fā)商不滿意，不僅會使項目的規(guī)模、布局發(fā)生變化，還會拖延寶貴的時間。另外，在項目的建設(shè)工程開工前，開發(fā)商還要安排工程招標(biāo)工作，招標(biāo)過程所需時間的長短又與項目的復(fù)雜程度、投標(biāo)者的數(shù)量有關(guān)，而招標(biāo)時間長短，亦會影響到開發(fā)期的長短。

建造期即建筑施工工期一般能夠較為準(zhǔn)確地估計，但某些特殊因素的影響，也可能會引起施工工期延長。例如某些建筑材料或設(shè)備短缺、惡劣氣候、政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變、勞資糾紛引起工人罷工，或者基礎(chǔ)開挖中發(fā)現(xiàn)重要文物或未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件等都可能會導(dǎo)致工程停工，使施工工期延長。如果施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面還要承擔(dān)總費用上漲的風(fēng)險。另外，承包合同形式選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致承包商有意拖延工期，致使項目開發(fā)期延長。

租售期（出租期或出售期）的長短與宏觀社會經(jīng)濟狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價格變化趨勢、房地產(chǎn)項目的類型等有直接關(guān)系。例如，中低價位的商品住宅和經(jīng)濟適用住房項目，其銷售周期就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售周期，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項目。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過量供應(yīng)、預(yù)期房地產(chǎn)價格會下降時，租售期就會延長；商品房供應(yīng)減少、預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲時，租售期就會縮短。租售期延長，會增加項目的融資成本和管理費用等支出，特別是在貸款利率較高的情況下，租售期的延長。將會給開發(fā)商帶來沉重的財務(wù)負(fù)擔(dān)。