房估復(fù)習(xí)過程中最頭痛的科目就是土地估價(jià)實(shí)務(wù)了吧，知識(shí)點(diǎn)又多又難，還特別容易弄混。別擔(dān)心，網(wǎng)校每天都為大家準(zhǔn)備一個(gè)知識(shí)點(diǎn)，今天是剩余法，大家快來復(fù)習(xí)~

剩余法是在測算完成開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算待估宗地價(jià)格的方法。

1.基本公式

土地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)

2.程序

（1）調(diào)查待估宗地的基本情況

（2）測算不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格

不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格應(yīng)依據(jù)客觀交易價(jià)格，采用市場比較法或結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運(yùn)用收益還原法確定。

（3）測算房屋現(xiàn)值

參照收益還原法中的有關(guān)規(guī)則測算。

（4）測算交易稅費(fèi)

主要包括不動(dòng)產(chǎn)交易過程中的稅費(fèi)。

（5）測算土地價(jià)格

運(yùn)用剩余法評估公式測算土地價(jià)格，應(yīng)注意待估宗地的設(shè)定使用年期與不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格對應(yīng)的年期之間的差別并進(jìn)行使用年期修正。

剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。一般可運(yùn)用于以下情形：

1）待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的土地估價(jià)；

2）待改造后再開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)中的土地估價(jià)；

3）僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)。

1.基本公式

待估宗地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤

2.程序

（1）調(diào)查待估宗地的基本情況

（2）確定待估宗地的最有效利用方式

（3）測算開發(fā)完成后的土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

應(yīng)根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場現(xiàn)狀，采用市場比較法或趨勢分析確定其在評估期日的價(jià)值。

對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。

（4）估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排

（5）測算開發(fā)成本和開發(fā)客觀開發(fā)利潤

開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的客觀費(fèi)用的總和。

地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。

一般以土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目客觀利潤。

如果采用現(xiàn)金流量法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨(dú)測算利潤。

（6）測算待估宗地價(jià)格

運(yùn)用剩余法評估公式測算土地價(jià)格。

【例題?不定項(xiàng)】某房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)取得一宗商業(yè)用地的最高年期土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)用3年時(shí)間完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，經(jīng)分析測算，項(xiàng)目建成后的年房地純收益為320萬元。若綜合還原率為8%，折現(xiàn)率為12%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（　）萬元。

A.4000

B.3768

C.2682

D.2847

【答案】C

【解析】該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=320/8%×[1-1/（1+8%）³⁷]×1/（1+12%）³=2682（萬元）。

【例題?不定項(xiàng)】剩余法評估待開發(fā)土地價(jià)格，土地開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括（?。?。

A.購地稅費(fèi)

B.房屋建造成本

C.管理費(fèi)用

D.銷售稅費(fèi)

【答案】ACD

【解析】在土地開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、將土地開發(fā)完成所需的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)；在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。

【例題?不定項(xiàng)】土地估價(jià)師運(yùn)用剩余法估價(jià)過程中，在估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，正確的方法是（　）。

A.依據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)

B.根據(jù)銷售廣告中的報(bào)價(jià)

C.選擇三個(gè)市場案例經(jīng)市場比較法修正確定

D.采用申請銷售許可證時(shí)備案的售價(jià)

【答案】C

【解析】測算開發(fā)完成后的土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，應(yīng)根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場現(xiàn)狀，采用市場比較法或趨勢分析確定其在評估期日的價(jià)值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。