2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

代理（重點(diǎn)）

（一）代理的概念

代理是指行為人根據(jù)一定方式的授權(quán)，以他人的名義與第三人為一定法律行為，所產(chǎn)生的法律后果直接歸于該他人。

代他人為法律行為的人為代理人；"他人"為被代理人，法律上又稱為"本人"：第三人又稱"相對(duì)人"。例如，甲委托乙代其購買商品房，乙以甲的名義與丙訂立商品房買賣合同，合同權(quán)利義務(wù)由甲承受。甲是被代理人，乙是代理人，丙是第三人。

（二）代理的分類

1.委托代理和法定代理

委托代理是指基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系。

法定代理是指根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系。其主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)而設(shè)立的制度。

2.本代理和復(fù)代理

本代理是指基于被代理人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系

復(fù)代理是指代理人為行使代理權(quán)，通過以自己的名義為本人選任代理人而發(fā)生的代理關(guān)系。

（代理人找代理人）《民法總則》有條件地承認(rèn)復(fù)代理："委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應(yīng)當(dāng)在事后及時(shí)告知被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對(duì)轉(zhuǎn)托人的行為負(fù)民事責(zé)任。但在緊急情況下，為了保護(hù)被代理人的利益而轉(zhuǎn)托他人代理的除外。"

3.單獨(dú)代理和共同代理

單獨(dú)代理是指將代理權(quán)授予一人的代理，又稱獨(dú)立代理。（獨(dú)家代理）

共同代理是指將代理權(quán)授予二人以上的代理。

區(qū)別單獨(dú)代理和共同代理的意義：如果每個(gè)代理人的權(quán)限在授權(quán)中有明確規(guī)定，則每個(gè)代理人盡力各自完成自己的事務(wù)即可，并僅對(duì)自己的代理事項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任。如果每個(gè)代理人的權(quán)限在授權(quán)中沒有明確規(guī)定，則應(yīng)認(rèn)為數(shù)個(gè)代理人為共同代理人，對(duì)代理事項(xiàng)共同承擔(dān)代理責(zé)任。

4.民法上的代理和訴訟法上的代理

民法上的代理是指代理人代被代理人為民事法律行為；

訴訟法上的代理則是代理人代被代理人為訴訟法上的行為。

（三）代理關(guān)系

通過代理人的代理活動(dòng)在被代理人、代理人、第三人之間產(chǎn)生的關(guān)系叫做代理關(guān)系。

代理關(guān)系由以下3個(gè)方面的關(guān)系構(gòu)成：

（1）代理人與被代理人之間的關(guān)系。此為代理的內(nèi)部關(guān)系，因代理人享有的代理權(quán)而產(chǎn)生。

（2）代理人與第三人之間的關(guān)系。此為代理的外部關(guān)系，因代理人行使代理權(quán)即實(shí)施代理行為而產(chǎn)生。

（3）第三人與被代理人之間的關(guān)系。此也為代理的外部關(guān)系，因代理人代理行為效果直接歸屬于被代理人而產(chǎn)生。

（四）代理權(quán)和代理行為

代理權(quán)的取得方式：

（1）因授權(quán)而取得代理權(quán)；（2）因法律規(guī)定而發(fā)生；

民事法律行為的委托代理，可以采用書面形式，也可以采用口頭形式。法律規(guī)定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式。書面委托代理的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。

代理人在行使代理權(quán)時(shí)應(yīng)遵循以下兩項(xiàng)原則：

（1）代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使。

即代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對(duì)被代理人最有利的情況下完成代理行為。包括:為本人的利益計(jì)算、盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)、遵從本人的指示、及時(shí)向本人報(bào)告代理進(jìn)展、保守秘密等。代理人不履行職責(zé)或不適當(dāng)履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

（2）代理權(quán)不得濫用。

代理人濫用代理權(quán)的行為：

①自己代理。它是指代理人以被代理人的名義與自己進(jìn)行民事法律行為（如代理他人與自己訂立合同）。

②雙方代理。它是指代理人以被代理人的名義與自己同時(shí)代理的其他人進(jìn)行民事法律行為。

對(duì)自己代理和雙方代理，理論上認(rèn)為，如經(jīng)本人同意，或者專為代理一方履行債務(wù)而進(jìn)行的自己代理和雙方代理應(yīng)為有效，后者如房地產(chǎn)商與購房者簽訂房屋買賣合同后，律師代理雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

③與第三人惡意串通，損害被代理人的利益。代理人和第三人負(fù)連帶責(zé)任。

④越權(quán)代理。超越代理權(quán)限進(jìn)行代理的，代理人應(yīng)根據(jù)代理人與被代理人之間的基礎(chǔ)關(guān)系，承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。

⑤利用代理權(quán)從事違法活動(dòng)?！睹穹倓t》規(guī)定，代理人知道被委托代理的事項(xiàng)違法而仍然進(jìn)行代理活動(dòng)的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法而不表示反對(duì)的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。

沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。

本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。