房估知識點(diǎn)：估價假設(shè)和限制條件的寫作

估價假設(shè)應(yīng)針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價義務(wù)或?yàn)榱烁吖?、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設(shè)。

估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：

1.一般假設(shè)，應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了檢査，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實(shí)的情況下，對其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等。

2.未定事項(xiàng)假設(shè)，應(yīng)說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。當(dāng)估價對象無未定事項(xiàng)時，應(yīng)無未定事項(xiàng)假設(shè)。

3.背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。當(dāng)估價設(shè)定的估價對象狀況與估價對象的實(shí)際狀況無不一致時，應(yīng)無背離事實(shí)假設(shè)。

4.不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價對象的實(shí)除用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。當(dāng)估價對象狀況之間無不一致時，應(yīng)無不相一致假設(shè)。

5.依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。當(dāng)無依據(jù)不足時，應(yīng)無依據(jù)不足假設(shè)。

6.估價報告使用限制，應(yīng)說明估價報告和估價結(jié)果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結(jié)果時需要注意的其他事項(xiàng)。其中，估價報告使用期限應(yīng)自估價報告出具之日起計(jì)算，根據(jù)估價目的和預(yù)計(jì)估價對象市場價格變化程度確定，不宜超過一年。

估價假設(shè)和限制條件的寫作應(yīng)注意：1）必須披露對估價結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)或者因素，并就其對估價結(jié)果的影響進(jìn)行說明；2）估價假設(shè)必須具有針對性；3）估價假設(shè)應(yīng)按照"合法、必要、合理、有依據(jù)"進(jìn)行說明；4）不能為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責(zé)義務(wù)等而濫用估價假設(shè)。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！