房估知識點：估價方法

先求取假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

1.假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值

本次估價的估價目的是對已建成的房地產(chǎn)即酒店房地產(chǎn)進行現(xiàn)有價值估價。通過實地查勘和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價對象酒店房地產(chǎn)的特點和實際情況，進行評估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營性不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是大中型星級酒店房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)價值已并非各項要素資產(chǎn)的簡單估價加總，據(jù)此我們確定將收益法作本次某酒店抵押價值評估的基本方法。

同時，在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。

收益法是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個年期內(nèi)可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產(chǎn)的價格，稱為收益價格。

成本法是假定存在一個潛在的購買者，重置一宗與估價對象可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費用。也應(yīng)當(dāng)是估價對象價值的衡量標(biāo)準(zhǔn)，即是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計劃利潤，并扣除相應(yīng)的折舊來確定房地產(chǎn)價格的估價方法。

2.房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，應(yīng)補地價，以及其他法定優(yōu)先受償款。

本次估價對象估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費。

法定優(yōu)先受償款為預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅說法錯誤

見《房地產(chǎn)估價理論與方法》 101頁

房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在價值時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、變賣的費用和稅金。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！