房估知識點：房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定

（一）房屋征收估價對象范圍

征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑。被征收房屋價值估價不得遺漏、虛構(gòu)估價對象。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格估價機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)査結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行估價。

（二）房屋征收估價的目的

根據(jù)《國有土地上房屋征收估價辦法》規(guī)定：被征收房屋價值估價目的應(yīng)當(dāng)表述為"為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，估價被征收房屋的價值"。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價目的應(yīng)當(dāng)表述為"為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，估價產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值"。

（三）房屋征收估價的時點

被征收房屋價值價值時點為房屋征收決定公告之日。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值價值時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值價值時點一致。

（四）房屋征收估價的價值內(nèi)涵

1.房屋征收估價的價值內(nèi)涵為：被征收房屋價值應(yīng)為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。

不考慮租賃因素的影響是估價無租約限制價值；不考慮抵押、查封因素的影響是估價價值中不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價的價值內(nèi)涵為市場價值，即指估價對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但政府對估價對象定價有特別規(guī)定的除外。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價，應(yīng)符合：

1）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值；

2）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

（五）房屋征收估價的用途

被征收房屋的用途應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的性質(zhì)或者市、縣級人民政府提供的認(rèn)定、處理結(jié)果確定。

被征收范圍內(nèi)有未經(jīng)依法登記的建筑的，市、縣級人民政府在作出征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)進行認(rèn)定、處理，并將認(rèn)定、處理結(jié)果書面提供給受托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。

（六）房屋征收估價標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

類似房地產(chǎn)是指與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)征收估價，應(yīng)區(qū)分國有土地上房屋征收估價和集體土地征收估價。

國有土地上房屋征收估價，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價值估價、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值估價、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價、因征收房屋造成的搬遷費用估價、因征收房屋造成的臨時安置費用估價、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失估價等。

當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機構(gòu)另行估價確定時，所估價的被征收房屋價值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值，并應(yīng)在被征收房屋價值估價報告中作出特別說明。

（七）房屋征收估價影響因素

根據(jù)《國有土地上房屋征收估價辦法》規(guī)定：被征收房屋價值估價應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！