房估知識點：房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

對房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般先分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。

（一）土地權(quán)益狀況描述

對土地權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：

（1）土地所有權(quán)狀況：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權(quán)由誰行使。例如，估價對象土地為農(nóng)民集體所有，由××村集體經(jīng)濟(jì)組織（××村民委員會、××村民小組、××鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織）代表集體行使所有權(quán)。

（2）土地使用權(quán)狀況：

①說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于建設(shè)用地使用權(quán)，說明是劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)，還是出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)。對于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定，到期后對收回的建筑物是否予以補(bǔ)償?shù)取?

②說明是單獨所有還是共有。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。

（3）土地使用管制情況：說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明規(guī)劃條件，包括：①土地用途；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑高度；④建筑密度；⑤綠地率；⑥其他要求，例如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。

（4）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等土地附著物。

（5）出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

（6）他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等。

（7）其他特殊情況：說明①土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議。②土地取得手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時用地或違法占地。為臨時用地的，批準(zhǔn)期限是多長，是否已超過了批準(zhǔn)期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

（二）建筑物權(quán)益狀況描述

對建筑物權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：

（1）房屋所有權(quán)狀況：

①說明房屋所有權(quán)人。

②說明房屋所有權(quán)是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。

（2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

（3）他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。

（4）其他特殊情況：說明①房屋所有權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議。②房屋建設(shè)手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時建筑或違法建筑。為臨時建筑的，批準(zhǔn)的使用期限是多長，是否已超過批準(zhǔn)的使用期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

（5）其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！