房估知識點(diǎn)：強(qiáng)制拍賣的概念、特點(diǎn)和原則

（一）強(qiáng)制拍賣的概念

強(qiáng)制拍賣是指國家執(zhí)法機(jī)關(guān)依法對被查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行公開競價(jià)、把物品賣給出價(jià)最高的競買人、以清償債務(wù)為目的的一種強(qiáng)制執(zhí)行行為。

擁有強(qiáng)制拍賣權(quán)的國家機(jī)關(guān)有：法院、檢察院、公安機(jī)關(guān)、海關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等。

（二）強(qiáng)制拍賣的特點(diǎn)（與任意拍賣相比）

（1）國家強(qiáng)制性。這是指對被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的拍賣是由法院根據(jù)國家賦予的執(zhí)行權(quán)而強(qiáng)制進(jìn)行的，被執(zhí)行人是否同意不影響拍賣的進(jìn)行。

（2）標(biāo)的的非自有性。在執(zhí)行程序中，法院強(qiáng)制拍賣的不是法院自有財(cái)產(chǎn)，而是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，這是強(qiáng)制拍賣區(qū)別于任意拍賣的一個(gè)基本特點(diǎn)，它決定了強(qiáng)制拍賣要遵守一系列不同于任意拍賣的特殊原則和規(guī)則，如法院處置權(quán)限定原則，限定拍賣傭金規(guī)則等。

（3）主體的特定性。這是指在法院強(qiáng)制拍賣的委托拍賣合同的雙方是法院和拍賣機(jī)構(gòu)這兩個(gè)特定的主體。

（4）目的的利他性。這是指法院強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，其目的不在于通過拍賣為自己營利或?qū)崿F(xiàn)其自身的其他經(jīng)濟(jì)目的，而是在于一方面實(shí)現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)，另一方面充分保障被執(zhí)行人的合法權(quán)益。

（5）權(quán)利義務(wù)的不對等性。這是指在法院強(qiáng)制拍賣中，法院比拍賣機(jī)構(gòu)享有較多的權(quán)利、承擔(dān)較少的義務(wù)。

法院享有中止拍賣的權(quán)利（即合同法上的單方中止履行的權(quán)利）、撤銷拍賣委托的權(quán)利（即合同法上的單方解除合同的權(quán)利）、嚴(yán)格監(jiān)督拍賣程序的權(quán)利以及對拍賣結(jié)果的單方確認(rèn)權(quán)，而拍賣機(jī)構(gòu)則不享有同樣或類似的權(quán)利。

（三）強(qiáng)制拍賣的基本原則

1.法院處置權(quán)限定原則

法院處置權(quán)限定原則，是指在強(qiáng)制拍賣中，法院雖然對拍賣標(biāo)的依法享有一定的處置權(quán)，但為了充分保障執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)益，對法院的處置權(quán)應(yīng)當(dāng)予以嚴(yán)格限定。該原則本質(zhì)上是由強(qiáng)制拍賣標(biāo)的的非自有性決定的。

對法院處置權(quán)的限定主要表現(xiàn)在：

一是在被執(zhí)行人自動履行義務(wù)后，法院必須及時(shí)主動地終止拍賣程序，否則將對被執(zhí)行人的權(quán)利造成傷害。

二是法院原則上應(yīng)當(dāng)對拍賣標(biāo)的確定保留價(jià)，防止以任意保留價(jià)拍賣被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，損害被執(zhí)行人和申請執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。確定保留價(jià)不得過低，即保留價(jià)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)底線。這也稱為禁止無保留價(jià)原則，屬于法院處置權(quán)限定原則的派生原則。

三是如果在拍賣程序中案外人對拍賣標(biāo)的提出執(zhí)行異議，則法院不得繼續(xù)強(qiáng)行拍賣，而須中止拍賣、審查執(zhí)行異議是否成立，否則有可能損害案外人對拍賣標(biāo)的享有的合法權(quán)益。

2.法院主導(dǎo)拍賣程序原則

法院主導(dǎo)拍賣程序原則，是指整個(gè)強(qiáng)制拍賣過程，包括拍賣程序的啟動、進(jìn)行、中止、終結(jié)均由法院決定。從本質(zhì)上看，該原則是由法院強(qiáng)制拍賣的國家強(qiáng)制性和目的的利他性決定的。

法院在強(qiáng)制拍賣過程中的主導(dǎo)地位和主導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在以下方面：一是是否委托由法院決定；二是法院有權(quán)在出現(xiàn)中止事由時(shí)單方中止拍賣程序；三是法院有權(quán)在出現(xiàn)終結(jié)拍賣事由時(shí)單方解除委托拍賣合同，終結(jié)拍賣程序；四是法院有權(quán)對強(qiáng)制拍賣的各個(gè)環(huán)節(jié)和過程方面進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和檢查；五是法院有權(quán)對拍賣結(jié)果依法進(jìn)行審查，并根據(jù)法律規(guī)定作出是否予以確認(rèn)的裁定，如果發(fā)現(xiàn)拍賣機(jī)構(gòu)與競買人之間惡意串通，或者是競買人之間相互惡意串通，并給他人造成損失時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)宣告拍賣無效。

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