房估知識點(diǎn)：金融杠桿

使用貸款融資某項(xiàng)權(quán)益投資項(xiàng)目，使權(quán)益投資者增加他們所掌控的資本數(shù)額（同時(shí)也增加房地產(chǎn)權(quán)益投資的風(fēng)險(xiǎn)與收入回報(bào)率）。

1.金融杠桿的基本定義。金融杠桿（leverage）可以放大投資收益或損失。

金融杠桿：假設(shè)某投資者要購買100萬元的公寓房地產(chǎn)，通過自有資金50萬元與抵押該房地產(chǎn)貸款50萬元就可以實(shí)現(xiàn)。2倍杠桿率。金融杠桿能使投資者購買（或掌控）的價(jià)值是他資產(chǎn)的2倍（若杠桿率不同，則為其他杠桿率的倍數(shù)）。

一方面，投資者經(jīng)過債務(wù)融資可以實(shí)現(xiàn)投資，他們就擁有了管理和掌控所投資房地產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)。另一方面，貸款人擁有對初始資產(chǎn)現(xiàn)金流的第一優(yōu)先索取權(quán)。而資產(chǎn)持有者則擁有剩余索取權(quán)，也就是說，對投資中總的剩余價(jià)值的索取權(quán)，或者說是除去貸款人的索取權(quán)后剩余的現(xiàn)金流與價(jià)值。因此，房地產(chǎn)投資的權(quán)益價(jià)值等于所投資的房地產(chǎn)價(jià)值減去尚未償還的抵押貸款余額。在上述例子中，所投資的房地產(chǎn)價(jià)值為100萬元，貸款值為50萬元。

使用貸款來投資房地產(chǎn)，簡單地說就是租用別人的資金為自己賺錢。

2.杠桿率與貸款價(jià)值比。在金融杠桿中，我們將杠桿率定義為所投資的房地產(chǎn)總價(jià)值除以房地產(chǎn)投資中的本金值：

LR=V／E=（L+E）/E 杠桿比率

LR=V/E=V/（V-L）

其中：V一所投資的房地產(chǎn)價(jià)值value，L-貸款值loan，E-權(quán)益值equity。

貸款價(jià)值比定義為貸款值與房地產(chǎn)總價(jià)值的比值：

LTV=L／V 負(fù)債比率

LTV越大，LR也就越大（負(fù)債比率越大，杠桿率越大），反之亦然，但兩者之間并不是線性關(guān)系。

LR=1／（l-L/V）=1／（1-LTV）

LTV=1-（1/LR）

例如，若LTV值為50%時(shí)，對應(yīng)的LR值為2，而LTV值為75%時(shí)LR值為4。（要求會(huì)計(jì)算）

在這個(gè)例子中，LTV值每增加一半，LR值就加倍。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！