房估知識點：物業(yè)服務定價成本的構成

物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。

其中：

（1）人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

（2）物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

（3）綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

（4）清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

（5）秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。

（6）物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

（7）辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其他費用。

（8）管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。

（9）固定資產折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

（10）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。

（四）物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準

（1）工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。

醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其他項目中重復列支；其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

（2）固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產的性質和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3～5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

（3）物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

（4）物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其他業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其他業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。

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