房估知識(shí)點(diǎn)：計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定

（1）計(jì)算全部建筑面積的范圍

1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

4）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計(jì)算。

5）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

6）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。

7）有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

8）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

9）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。

10）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積。

（2）計(jì)算一半建筑面積的范圍

1）與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

【例題】根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，下列項(xiàng)目中，計(jì)算一半建筑面積的是（ ）。

A.無(wú)頂蓋的室外樓梯

B.無(wú)柱的雨篷

C.無(wú)頂蓋的陽(yáng)臺(tái)

D.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。無(wú)頂蓋的室外樓梯屬于計(jì)算一半建筑面積的范圍。參見教材P145。

（3）不計(jì)算房屋面積的范圍

1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。

2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等。

3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

6）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。

【例題】下列有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算的表述中，正確的有（ ）。

A.層高超過(guò)2.20m（含2.20m）的永久性建筑不計(jì)算建筑面積

B.大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積

C.與兩邊房屋相連無(wú)上蓋的架空通廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

D.無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

E.突出房屋墻面的無(wú)柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。層高超過(guò)2.20m（含2.20m）的永久性建筑，應(yīng)計(jì)算建筑面積；與兩邊房屋相連無(wú)上蓋的架空通廊、突出房屋墻面的無(wú)柱雨篷，都是不計(jì)算面積的。參見教材P145。

（4）幾種特殊情況下，計(jì)算建筑面積的規(guī)定

1）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。

金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

2）房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。

3）全封閉陽(yáng)臺(tái)、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影全部計(jì)算建筑面積。未封閉的陽(yáng)臺(tái)、無(wú)柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

4）與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。

5）對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。

6）樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。

7）臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。

8）與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

9）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。

【2012年試題】樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。參見教材P146。

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