1.答題要求（共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內(nèi)）

【2010試題•單選題】甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設工程許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500m2，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了兩間宿舍，共計500m2，因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。

1.采用假設開發(fā)法估價時，應按照（ ）前提進行估價。

A.自己開發(fā)

B.溢價轉(zhuǎn)讓

C.被迫轉(zhuǎn)讓

D.自愿轉(zhuǎn)讓

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是假設開發(fā)法的估價前提。假設開發(fā)法的估價前提有3種：（1）估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；（2）估價對象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；（3）估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。本題中是因經(jīng)營不善，只能轉(zhuǎn)讓。因此應該按照被迫轉(zhuǎn)讓前提進行估價。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P324。

2.采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應采用（ ）。

A.0.03

B.0.83

C.0.85

D.1.25

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。容積率是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。25000÷20000=1.25。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P112。

3.采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是（ ）。

A.辦公樓開發(fā)費用

B.食堂開發(fā)費用

C.宿舍開發(fā)費用

D.浴室開發(fā)費用

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。房地產(chǎn)價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤，只有辦公樓建造了，所以可計入開發(fā)成本的是辦公樓開發(fā)費用。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P273。

4.采用成本法估價時，應（ ）。

A.按照預算額預算在建工程價值

B.按工程已結(jié)算額預算在建工程價值

C.按綜合完成的形象進度預算在建工程價值

D.按綜合完成的形象進度和折舊因素預算在建工程價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是成本法最基本的公式。成本法是重新構(gòu)建價格減折舊，因在建工程停工所以要考慮折舊的問題，計算重新構(gòu)建開發(fā)成本時可根據(jù)實際完成的形象進度計算開發(fā)成本。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P284。

2.答題要點：本題是為增加試題覆蓋面而設置，三個大的案例，十個小題，每題只選一個最佳答案，但分值2分，分量重?？辞逡笈c所有可選答案、運用排除法、運用猜測法，最后剩兩個答案如果認為都對，就挑一個最符合題干題意的。有些基礎題，很容易答，不要失分，有幾題很偏，從來沒見過，就猜好了，蒙對了就賺了，錯了也無所謂，又學會一個知識點。