2016年房地產估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網特別分享了房估《房地產估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

先求取假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，然后減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

1.假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值

本次估價的估價目的是對已建成的房地產即酒店房地產進行現有價值估價。通過實地查勘和對周邊區(qū)域的調查并分析有關資料后，根據估價對象酒店房地產的特點和實際情況，進行評估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經營性不動產，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是大中型星級酒店房地產，其房地產價值已并非各項要素資產的簡單估價加總，據此我們確定將收益法作本次某酒店抵押價值評估的基本方法。

同時，在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現有價值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。

收益法是運用適當的報酬率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈收益折算到價值時點上的現值，求其之和來確定估價對象房地產價格的一種估價方法。即購買一宗一定使用年限的房地產，等于在這個年期內可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現有的一個貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產的價格，稱為收益價格。

成本法是假定存在一個潛在的購買者，重置一宗與估價對象可以產生同等效用的房地產所需投入的合理費用。也應當是估價對象價值的衡量標準，即是一種以建造房地產所需耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的資金利息和計劃利潤，并扣除相應的折舊來確定房地產價格的估價方法。

2.房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，應補地價，以及其他法定優(yōu)先受償款。

本次估價對象估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為預計轉讓稅費。

法定優(yōu)先受償款為預計轉讓稅說法錯誤

見《房地產估價理論與方法》 101頁

房地產抵押價值為抵押房地產在價值時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、變賣的費用和稅金。