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    2016房估《案例與分析》知識點:影響居住房地產價格的因素

    2016-09-08 11:43 來源:建設工程教育網
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      2016年房地產估價師考試將在2016年10月15、16日進行,考生朋友們正在緊張的備考中,為了使大家的復習更有針對性,建設工程教育網特別分享了房估《房地產估價案例與分析》科目的知識點,希望對大家有所幫助,祝大家備考愉快,夢想成真!

    不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產在價格上都存在較大差異,要準確、客觀估價估價對象的價格水平,估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產生影響,在實地查勘時必須把握好這些因素。

    影響居住房地產價格的因素分為宏觀因素和微觀因素。

    宏觀因素包括城市經濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產業(yè)政策與導向、住宅市場供求狀況等因素。

    微觀因素包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況、權益狀況因素。

    但就同一城市而言,影響住宅價格的宏觀因素基本一致,因此估價主要應關注住宅的微觀影響因素(后面其他用途房地產估價也僅討論微觀因素)。

    1.影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況

    (1)位置。位置主要體現在方位、與相關場所的距離、朝向和樓層等。

    位置對不同類型房地產影響程度不同,對居住房地產而言,位置首先體現在某宗居住房地產在城市較大區(qū)域中的位置以及在較小區(qū)域中的具體位置;

    其次,位置表現為某宗居住房地產距離市中心、交通干線、購物中心、學校、醫(yī)療等重要場所的距離,越近位置越好;

    第三,位置體現在某宗居住房地產的朝向,朝向除了考慮采光、通風等因素外,還有一個重要的因素是景觀。當住宅四周景觀基本一致時,通常東南朝向的住宅會優(yōu)于其他朝向,價格最高,而西北朝向最差,價格最低。但當住宅四周景觀差異非常大時,景觀對住宅的影響就非常大,如當住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等,北向的住宅價格往往比同樓層的其他朝向高;

    第四,位置體現在樓層,不同樓層住宅之間的價格差異取決于總樓層數、有無電梯,一般而言,沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu),頂層較差。有電梯的中高層住宅,樓層越高,景觀及空氣質量越好,價格越高。

    (2)交通條件。交通條件對于不同類型的房地產的含義不同,對于居住房地產而言,交通條件主要指城市公共交通的通達程度,如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵,輕軌。交通條件較好的居住房地產,其價格要高一些。

    (3)生活服務設施。生活服務設施較完善的居住房地產,其價格要高一些。居住房地產所處地段不一定要求繁華,即使處于商業(yè)繁華地段,也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產,一定要有比較完善的基本生活服務設施,例如:菜市場、商店、銀行、郵局等等。

    (4)教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產價格的主要因素,主要指中、小學校和幼兒園、托兒所。名校效應。教育配套設施較完善的居住房地產,其價格要高一些。

    (5)環(huán)境質量。環(huán)境質量較好的居住房地產,其價格要高一些。環(huán)境質量包括居住房地產附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質量、衛(wèi)生條件等。

    2.影響居住房地產價格的主要實物狀況

    (1)建筑結構、類型和等級

    建筑結構的不同直接影響建筑的工程造價,即建筑成本,從而影響住宅的價格。住宅建筑結構主要分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會影響建筑工程造價,高層住宅的建造成本會高于多層住宅。

    (2)設施與設備

    住宅的供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度,公用電梯的設置及質量等都會對住宅價格產生影響。

    (3)建筑質量

    建筑質量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質量等級。

    (4)裝飾裝修

    對于新建住宅而言,住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格會產生較大的影響。一般情況下,可根據住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房,它們之間的價格差異很大,如近年來在北京、上海、廣州等大城市,出現了僅裝修費就高達每平方米幾千元的住房,即該類住房的裝修成本就基本相當于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言,住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大,因為存在裝修的折舊問題。

    3.影響居住房地產價格的主要權益因素

    土地使用權剩余年限、容積率、是否是部分產權或有受限權利情形。

    以后其他用途的房地產估價因素分析同。


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