2016年房地產(chǎn)估價師的備考工作正在進行，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

房地產(chǎn)具有獨一無二特性，且其價值、價格與區(qū)位密切相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認識它，因此實地查勘估價對象是做好房地產(chǎn)估價不可省略的工作步驟。估價人員實地查勘估價對象，有利于加深對估價對象的認識，形成一個直觀、具體的印象；可以核實委托人提供的估價對象的有關(guān)情況；可以親身感受估價對象的區(qū)位、實物的優(yōu)劣；可以了解估價對象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況；可以了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情及市場特征。

估價對象的實地查勘應符合下列規(guī)定：

1.應觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況；

2.應拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料；

3.應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應真實、客觀、準確、完整、清晰。

當因征收、司法拍賣等強制取得或者強制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘；或者因估價對象涉及國家秘密，注冊房地產(chǎn)估價師不得進入其內(nèi)部進行實地查勘。如果有上述情況導致無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘情形的，注冊房地產(chǎn)估價師可以不進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘，但應對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并應在估價報告中說明未進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應作為估價假設中的依據(jù)不足假設在估價報告中說明。

為了全面、高效完成實地查勘，需要制作詳細、容易操作的《估價對象實地查勘記錄表》。不同類型估價對象進行實地查勘時，其查看的側(cè)重點會有所不同，實地査勘記錄表內(nèi)容會相應不同，下面主要就住宅房地產(chǎn)、經(jīng)營性房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及在建工程等典型估價對象實地査勘內(nèi)容進行介紹。

（一）住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄

1.住宅房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容

住宅房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括：

（1）估價對象位置、四至、樓盤名稱；

（2）估價對象建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層；

（3）估價對象通風、采光、噪聲狀況；

（4）估價對象周邊景觀及配套設施狀況；

（5）估價對象類型，如屬于住宅小區(qū)、大院、單體樓等；

（6）估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（7）估價對象設施及管理狀況；

（8）估價對象內(nèi)部裝修狀況；

（9）估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

2.住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘記錄

1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容

經(jīng)營性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)，這類房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括：

（1）估價對象位置、四至；

（2）估價對象建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、樓層、地下室；

（3）估價對象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等；

（4）估價對象周邊辦公集聚度，如距商務中心和政府部門的距離、規(guī)模、主要寫字樓物業(yè)等；

（5）估價對象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等；

（6）估價對象周邊公共配套設施；

（7）估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（8）估價對象內(nèi)部設施及物業(yè)管理狀況；

（9）估價對象內(nèi)部裝修狀況；

（10）估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘記錄

1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容

工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括：

（1）估價對象位置、四至、名稱；

（2）估價對象建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、成新率；

（3）估價對象占地面積、容積率；

（4）估價對象具體用途、類型，如屬于普通生產(chǎn)車間、腐蝕性生產(chǎn)車間、非生產(chǎn)車間等；

（5）估價對象周邊交通便捷度；

（6）估價對象工業(yè)集聚度；

（7）估價對象周邊基礎(chǔ)設施及公共配套設施狀況；

（8）估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（9）估價對象內(nèi)部設施狀況；

（10）估價對象內(nèi)部裝修狀況；

（11）估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

（四）在建工程實地查勘記錄

1.在建工程實地查勘內(nèi)容

在建工程實地查勘重點主要包括：

（1）估價對象名稱、位置、四至；

（2）估價對象建筑面積、用地面積；

（3）估價對象規(guī)劃許可證、施工許可證、設計單位、施工單位；

（4）估價對象開工日期、預計完成時間；

（5）估價對象建筑結(jié)構(gòu)、層高、樓層數(shù)；

（6）估價對象實際進度；

（7）估價對象周邊商業(yè)繁華度；

（8）估價對象周邊交通便捷度；

（9）估價對象周邊基礎(chǔ)設施及公共配套設施狀況；

（10）估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。