【提問】　17.某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20％，銷售稅費(fèi)率為6％，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30％，報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25％，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（　 ）萬元。
　　A.5286.72
　　B.7552.45
　　C.9939.23
　　D.14198.90

　　【回答】學(xué)員shengqingtong，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　某寫字樓的剩余收益年限雖然為38年，但預(yù)計(jì)5年后售出，所以求該寫字樓目前的收益價(jià)格應(yīng)為五年收益價(jià)值加上轉(zhuǎn)售價(jià)值，此題中38年收益期是干擾項(xiàng)。計(jì)算如下：

　　折現(xiàn)率＝6×（1+25%）=7.5%

　　凈收益＝400×（1－30%）＝280

　　假設(shè)現(xiàn)在的價(jià)格為V

　　那么：V＝280×（P/A，7.5%，5）+V×（1+20%）×（1－6%）/（1+7.5%）5

　　V＝280×4.045884902+0.785718137V

　　V＝1132.847773+0.785718137V

　　V＝1132.847773/（1－0.785718137）＝5286.717957

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法