【提問】

　　某成片荒地，取得荒地代價10000萬，將其開發(fā)成五通一平的熟地的開發(fā)成本1000萬和管理費用為500萬，其中60%從銀行貸款獲得，開發(fā)期3年，貸款年利率8%銷售費用銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%，5.5%，10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率60%.假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30%，40%，30%，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的價格是多少？

　　1、 60%不用管對吧

　　2、 其中投資利息=1000【（1+8%）^3-1】+1500*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}+2%v【（1+8%）^1.5-1】這樣計算對么？

　　3、 像這種題銷售費用也計算利息，但是也沒說具體怎么計息那該怎么處理呢？，按3年內(nèi)均勻投入，2%v【（1+8%）^1.5-1】這樣對么？

　　4、 如果把上面式子換成（1500+2%v）*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}這樣計算對么？

　　5、如果求出熟地價格直接乘以2%可以么

　　6、如果上題改為土地取得費在期初一次性支付，土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，那么此題在計算利息時，管理費和銷售費應(yīng)該怎么計息啊，？

　?。?000+500+2%v）*（1+8%）^1.5-1）對么？

　　像上面這些類似的題目中應(yīng)計息但未告訴具體怎么計息的時候怎么辦呢？麻煩老師給總結(jié)下好么？我覺得有點亂

　　【回答】學(xué)員zlm69，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　某成片荒地，取得荒地代價10000萬，將其開發(fā)成五通一平的熟地的開發(fā)成本1000萬和管理費用為500萬，其中60%從銀行貸款獲得，開發(fā)期3年，貸款年利率8%銷售費用銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%，5.5%，10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率60%.假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30%，40%，30%，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的價格是多少？

　　1、 60%不用管對吧——對，不用管，不管是自有資金投資還是貸款投資，都要計算利息的

　　2、 其中投資利息=1000【（1+8%）^3-1】+1500*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}——不計算銷售費用的利息，在理論與方法教材，如果題目沒有說明銷售費用的發(fā)生時間，那么視為在轉(zhuǎn)讓時發(fā)生，不計算利息

　　3、 像這種題銷售費用也計算利息，但是也沒說具體怎么計息那該怎么處理呢？，按3年內(nèi)均勻投入，2%v【（1+8%）^1.5-1】這樣對么？——題目沒有說明銷售費用的投入時間，那么不考慮銷售費用利息

　　4、 如果把上面式子換成（1500+2%v）*{30%*【（1+8%）^2.5-1】+40%【（1+8%）1.5-1+【（1+8%）^0.5-1】】}這樣計算對么？——同上

　　5、如果求出熟地價格直接乘以2%可以么——可以

　　6、如果上題改為土地取得費在期初一次性支付，土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，那么此題在計算利息時，管理費和銷售費應(yīng)該怎么計息啊，

　　（1000+500+2%v）*（1+8%）^1.5-1）對么？——題目說明了開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期均勻投入，沒有提到銷售費用的投入，因此銷售費用不需要計算利息

　　像上面這些類似的題目中應(yīng)計息但未告訴具體怎么計息的時候怎么辦呢？麻煩老師給總結(jié)下好么？我覺得有點亂——我們理論與方法教材，題目如果沒有說明銷售費用的投入方法，那么不需要考慮銷售費用的利息計算，您對照教材上成本法和假設(shè)開發(fā)法的幾個例題對照看一下

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法