【提問】老師你好。這里說在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)。是什么意思？

　　【回答】學(xué)員bisheng1977，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　您看看這個(gè)：

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。

　　因時(shí)間變化，可能存在多種風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值發(fā)生變化：

　　1、相關(guān)當(dāng)事人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，因正?；蚍钦Ｊ褂?、維護(hù)不善及不能獲得賠償?shù)囊馔馐鹿实仁沟盅悍康禺a(chǎn)的價(jià)值發(fā)生一般損耗或嚴(yán)重減損；

　　2、因社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境變化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)性或根本性變化進(jìn)而使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生減損；

　　3、因相關(guān)法律法規(guī)變化而使抵押房地產(chǎn)的部分或全部不適合設(shè)定抵押，出現(xiàn)已抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格沒有大的變化而其抵押價(jià)值卻發(fā)生較大減損的情形。

　?。ǘ┰诘盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)。

　　一般而言，房地產(chǎn)抵押貸款中，與房地產(chǎn)本身直接相關(guān)的、能夠給貸款方帶來損失可能性的主要情形有：

　　1、由于房地產(chǎn)管理體制、社會(huì)征信機(jī)制等方面的原因，使得房地產(chǎn)所有者或使用者有可能無權(quán)抵押房地產(chǎn)或者在抵押了房地產(chǎn)之后還可以幾乎很少受到限制地將其出租、轉(zhuǎn)讓和重復(fù)抵押，從而將貸款方拖入漫長(zhǎng)的司法訴訟程序中；

　　2、由于房地產(chǎn)管理體制、司法執(zhí)行力度、社會(huì)保障機(jī)制等方面的原因，由可能出現(xiàn)本應(yīng)優(yōu)先受償?shù)牡盅簷?quán)淪落為一般的返還請(qǐng)求權(quán)的情形或者官司勝訴卻遲遲無法執(zhí)行的情形。

　?。ㄈ┖侠硎褂迷u(píng)估價(jià)值。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)有著獨(dú)特的價(jià)值形成過程，估價(jià)過程更加謹(jǐn)慎、保守，因而既不能將其它房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的評(píng)估價(jià)值作為房地產(chǎn)抵押價(jià)值，也不能將房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)論與其它房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的評(píng)估價(jià)值作簡(jiǎn)單比較，更不能將房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)論作其他用途。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值的得出是建立在一個(gè)邏輯嚴(yán)密、系統(tǒng)完整的評(píng)估測(cè)算過程的基礎(chǔ)上的，因此應(yīng)合理使用本評(píng)估價(jià)值、完整使用本評(píng)估報(bào)告。

　?。ㄋ模┒ㄆ诨蛟诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生較快變化時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

　　與通常的抵押貸款期限相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期相對(duì)要長(zhǎng)得多，所以一般地，在貸款期限內(nèi)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變化所產(chǎn)生的影響較小。但房地產(chǎn)既是一種生產(chǎn)資料，更是一種基本生活資料（尤其是住宅房地產(chǎn)），其價(jià)格顯然對(duì)國(guó)家法律政策制度、國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)狀況的變化有極大的彈性。無疑，在國(guó)家法律政策制度不斷完善、國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)復(fù)雜的今天，有必要適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析