2016房地產估價師《制度與政策》講義：房地產法制建設

　　我國房地產法律體系：

　　目前，我國房地產的法律法規(guī)體系建設已取得了顯著成績，該體系的構架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術規(guī)范等構成。其中，法律主要有《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）、《土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）、《物權法》。特別是《城市房地產管理法》，它的頒布實施標志著我國房地產業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了我國房地產管理的基本原則，還對房地產開發(fā)用地、房地產開發(fā)、房地產交易、房地產權屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內容十分豐富。

　　房地產相關法律：

　　城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》既有分工，又相輔相成。《城市房地產管理法》是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展”?！锻恋毓芾矸ā肥?ldquo;為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續(xù)發(fā)展”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》是“為了加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展”。因此，對于城市建設和房地產業(yè)來說，《土地管理法》主要是解決土地資源的保護、利用和配置，規(guī)范城市建設用地的征收、征用，即征收農村集體所有的土地以及使用國有土地等問題。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》除規(guī)定了城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍以外，重點是確定規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產保護以及防災減災等內容?！冻鞘蟹康禺a管理法》則對如何取得國有土地使用權、房地產開發(fā)、房地產交易和房地產權屬登記管理等作出了具體規(guī)定。

　　《物權法》是規(guī)范財產關系的民事基本法律，調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系，包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護?！段餀喾ā反_定了國家、集體和私人的物權平等保護的原則，確定了物權的種類和內容，不動產登記制度，設立了更正登記、預告登記等?！段餀喾ā返念C布實施，對確認物的歸屬，明確所有權和用益物權、擔保物權的內容，保障各種市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利，依法保護權利人的物權，發(fā)展社會主義市場經濟將發(fā)揮重要的作用。

　　房地產行政法規(guī)：

　　房地產的行政法規(guī)是以國務院令頒布的，主要有：《土地管理法實施條例》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》、《物業(yè)管理條例》等。

　　房地產部門規(guī)章：

　　房地產的部門規(guī)章是以國務院房地產行政主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《閑置土地處置辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》、《房產測繪管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《廉租住房管理辦法》、《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》、《房地產估價機構管理辦法》等。 此外，還有《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》、《關于加強與銀行貸款業(yè)務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知，》、《房屋征收評估辦法》、《房地產抵押估價指導意見》等多項規(guī)范性文件，以及國家標準《房地產估價規(guī)范》、《房產測量規(guī)范》等多項技術規(guī)范。

　　目前，房地產管理的主要環(huán)節(jié)均有法可依，房地產法律法規(guī)體系基本建立，為住宅建設和房地產業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的上層建筑環(huán)境。