房估師考試經營與管理學習筆記：房地產市場的特性與功能

　　一、房地產市場的特性

　　房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨特屬性，房地產業(yè)在國民經濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性，概括為以下幾個方面：

　　1．市場供給的特點

　　由于房地產商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性；由于房地產的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產投資規(guī)模巨大，使房地產市場具有高度的壟斷性，從而導致房地產市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。

　　2．市場需求的特點

　　房地產是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質性相吻合，需求者購置房地產時通常有不同的目的和設想，因而需求具有多樣性；同時，購置房地產的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構來進行融資。

　　3．市場交易的特點

　　由于房地產市場上的商品本身不能移動，交易是房地產產權的流轉及其再界定；房地產交易通常需要經過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估計師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務。

　　4．市場價格的特點

　　房地產商品的不可移動性，使房地產價格與其所處的地理位置關系極大；其次由于人口的不斷增長和經濟社會的不斷發(fā)展，房地產價格總體呈向上波動的趨勢；但現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。

　　以上四個方面是房地產市場的主要特征，但對于某一國家或地區(qū)的房地產市場，還要受其社會經濟環(huán)境的影響，尤其是受到社會體制的規(guī)定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地產市場的一些獨特性。

　　二、房地產市場的功能

　　在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供求狀況。但價格不僅預示市場的變化及其趨勢，還可以通過價格信號來指導買賣雙方的行為。簡言之，價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產市場的功能，可以分為以下幾個方面：

　　配置存量房地產資源和利益：由于土地資源的有限性，又由于房地產開發(fā)建設周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機構之間進行分配。通過市場機制的調節(jié)作用，在達到令買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。