房估師考試經(jīng)營與管理學(xué)習(xí)筆記：房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型

　　從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。而按照使用目的劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。

　?。?）居住物業(yè)。是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。此外，居住物業(yè)以居民個(gè)人的購買行為為主，單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大。

　?。?）商用物業(yè)。又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都以投資為目的，從物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)升值中獲得投資收益，也有一部分購買者是為了自用、自營的目的。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮除與當(dāng)?shù)卣w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，并用部分經(jīng)營所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內(nèi)經(jīng)營者的效益在很大程度上受其與社會(huì)接近程度的影響，所以位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。

　?。?）工業(yè)物業(yè)。指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場，也有出租的市場。一般來說，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的以自用為主的倉儲(chǔ)用房也越來越多地用于出租經(jīng)營，成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

　?。?）特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動(dòng)的收益來回收投資、賺取投資收益。