導語：建設工程教育網(wǎng)是國內(nèi)超大型的工程類遠程教育基地，憑借其多年輔導經(jīng)驗，聘請國內(nèi)權威考試輔導專家，依托專業(yè)、龐大的教學服務團隊，采用高清課件、移動課堂等先進教學方式，強力推出2015房地產(chǎn)估價師年考試網(wǎng)上輔導，點擊了解課程詳情>>>  

　　房地產(chǎn)項目經(jīng)營的效益取決于銷售收入的大小和成本支出的多少。房價調(diào)控的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本費用的控制提出了更高的要求。房地產(chǎn)成本的多少直接影響企業(yè)效益，換言之，房地產(chǎn)成本控制將是影響房地產(chǎn)企業(yè)效益的重要因素。

房地產(chǎn)項目一般包括開發(fā)直接成本和開發(fā)費用兩大部分構成。其中開發(fā)直接成本由土地使用權出讓金、土地征用拆遷安置補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、不可預見費、開發(fā)期間稅費組成。開發(fā)費用由管理費用、銷售費用、財務費用組成。成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。

開發(fā)直接成本控制

拆遷安置補償費：該項費用是地產(chǎn)開發(fā)中最不可控的，因此在項目前期投資估算中都需按最不利或最大值來估算。隨著近年來國家相關新拆遷安置條例及物權法的頒布、和諧社會的需求，拆遷成本逐年加大，往往會突破拿地前的預算。

要控制住拆遷成本需做好以下幾方面工作：

做細拆遷摸底工作，站在拆遷戶立場做好切實可行的拆遷方案。一定要選擇強有力及經(jīng)驗豐富的專業(yè)拆遷代辦單位。拆遷啟動前的工作一定要做扎實，切記不能中途停頓吃“夾生飯”。拆遷成本一定要算大帳，不能孤立的只算拆遷增加了多大成本，而應該統(tǒng)籌考慮如拆遷拖延的時間，將給項目及企業(yè)帶來的諸如資金利息、市場機會等成本。

前期工程費。該項費用主要由項目可行性研究費、規(guī)劃設計費、地質(zhì)勘察測繪費組成。這里重點談一下規(guī)劃設計階段的成本控制。

設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點。項目方案及規(guī)劃設計決定了項目的規(guī)模、性質(zhì)、市場定位、建筑風格、建設標準及其他大政方針，是決定項目投資控制的關鍵環(huán)節(jié)。

影響項目投資最大的因素是施工圖設計前的階段。據(jù)測算，投資前期的策劃階段，對投資額的影響程度高達95%以上;在規(guī)劃設計階段，這種影響有75%-95%，而在技術設計階段，只占到30%-75%;施工圖設計階段，對投資額的影響也有35%。由此可見，雖然前期策劃設計費用只占建安成本的3%左右，但對項目成本的控制卻是致關重要的。因此，需要從以下幾方面來做好該項工作。

①策劃階段。拿地前，地產(chǎn)企業(yè)一定要做好該地塊的市場研究，進而確定項目定位及產(chǎn)品設計方向，然后才是物業(yè)包裝方案及營銷推廣。

②推行規(guī)劃設計招標、擇優(yōu)選擇規(guī)劃設計單位。因為設計方案招標的特殊性及一些地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)約設計方案招標費和對該項工作的不重視，往往很多地產(chǎn)商都是隨意指定設計單位。地產(chǎn)商應積極推行建筑方案與前期策劃方案相結(jié)合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的設施、綠化等放在一起進行設計招標、采用多家競投，組織有關專家綜合評定。

③開展限額設計，有效控制造價。

積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。要求設計人員熟悉建筑工程預算定額及費用定額，掌握建筑材料市場價格，按項目投資估算控制初步設計及預算，再用初步設計控制施工圖設計及概算。因此，在設計保證功能及技術指標前提下，合理分解和使用投資限額，融設計和預算為一體，把技術指標及經(jīng)濟指標有機結(jié)合起來。

④采用合同控制，有效控制造價。

針對現(xiàn)階段設計人員市場經(jīng)濟觀淡簿的問題。本人認為最有效的措施是在設計招標和合同簽訂中，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（質(zhì)保金）。

開發(fā)費用成本控制

開發(fā)費用由管理費用、銷售費用、財務費用組成。管理費用一般為建安成本之和的3%-5%。銷售費用會占銷售收入的4%-6%。

財務費用即融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目不可忽視的費用，貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程，要實現(xiàn)對其成本的控制，必須要有系統(tǒng)的資金使用規(guī)劃和超前的思維意識，在項目拿地階段就得編制資金籌措計劃和使用計劃，在“三證”辦理完畢就須做完融資前期準備工作，爭取銀行貸審會通過融資方案，在“四證”辦理完后實現(xiàn)銀行放款工作。同時，可與銀行協(xié)商分批按進度放款，從而提高資金使用效率，有效降低融資成本。

房地產(chǎn)成本控制具體步驟

從縱向上來說，房地產(chǎn)開發(fā)從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實施而產(chǎn)生的費用，就是通常說的動態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產(chǎn)生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調(diào)全過程，成本管理的主體強調(diào)全員，成本管理的對象強調(diào)全方位。

說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發(fā)成本，橫向管部門費用。建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統(tǒng)稱目標成本。項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發(fā)間接費用，銷售費用，開發(fā)期稅費，財務費用等等。

成本管理一般分以下幾個階段：1、項目總投資估算階段；2、項目總投資估算深化；3、工程概算與設計；4、項目總投資預算；5、項目施工階段成本管理；6、工程竣工結(jié)算；7、項目總投資決算。