自營型房產凈收益測算涉及到多個關鍵指標，這些指標對于評估一個房地產項目的投資價值至關重要。以下是幾個主要的關鍵指標：

1.毛租金收入（Gross Rental Income）: 這是指物業(yè)出租所獲得的全部租金收入，在進行凈收益測定時這是最基本的出發(fā)點。

2.空置率 (Vacancy Rate)：指在某一時期內，未被租賃出去的空間占總可租用面積的比例。高空置率會直接影響到實際收到的租金總額。

3.運營費用（Operating Expenses）: 包括物業(yè)管理費、維修保養(yǎng)成本、保險費用、稅費等日常維持物業(yè)運作所需支出的所有費用。

4.資本化率 (Capitalization Rate, Cap Rate)：用于將預期未來收益轉換為當前價值的比例，反映了投資者對風險和回報的要求。通過毛租金收入減去運營費用后得到的凈營業(yè)收入除以資本化率可以估算出物業(yè)的價值。

5.凈經營收入（Net Operating Income, NOI）: 從毛租金收入中扣除空置損失及各項運營成本后的余額，是衡量物業(yè)盈利能力的重要指標。

6.折舊與攤銷 (Depreciation and Amortization)：雖然在計算凈收益時通常不直接考慮折舊和攤銷，但它們對稅收影響較大，間接影響到最終的凈利潤水平。

7.貸款利息（Interest Expense）: 如果項目資金部分來源于貸款，則需要計入貸款產生的利息成本。

8.稅收 (Taxes)：包括但不限于所得稅、財產稅等。不同地區(qū)可能有不同的稅收政策，需根據(jù)具體情況進行調整。

以上這些指標共同構成了自營型房產凈收益測算的基礎框架，在實際操作中還需要結合市場情況和項目特點靈活運用。