房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考正當(dāng)時(shí)，建設(shè)工程教育網(wǎng)老師們?yōu)榉抗揽忌砹送恋毓纼r(jià)方法之收益還原法的內(nèi)容，希望能幫助考生掌握好這一知識(shí)點(diǎn)。

一、適用范圍

收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地估價(jià)。

二、基本公式

（1）純收益不變，且永續(xù)，各相關(guān)因素不變

P—土地收益價(jià)格

a—土地純收益（或地租），每年不變

r—土地還原利率，固定且大于零

（2）純收益不變，收益年限有限，各相關(guān)因素不變

P、a、r含義同前

n—未來(lái)土地收益年期

上述為兩種常見(jiàn)的計(jì)算公式及其適用情形，收益還原法還有其他公式，如土地純收益流量每年按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減、土地純收益流量每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減、預(yù)知未來(lái)若干年后的土地價(jià)格等公式，其計(jì)算公式同《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》教材第八章收益法中報(bào)酬資本化法的相應(yīng)公式。

三、具體估價(jià)中的注意事項(xiàng)

1.在具體估價(jià)之前，需要收集待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)的年平均總收益與總費(fèi)用資料等。用途不同，對(duì)所收集資料的要求也有所區(qū)別。對(duì)出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；對(duì)營(yíng)業(yè)性土地及房屋宜收集5年以上的營(yíng)運(yùn)資料；直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過(guò)去5年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料。

2.測(cè)算年總收益

年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對(duì)總收益的收益期超過(guò)或不足1年的，要統(tǒng)一折算為年土地總收益。估算年總收益，應(yīng)考慮客觀閑置損失。經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或生產(chǎn)性項(xiàng)目，年總收益分別為經(jīng)營(yíng)收入或生產(chǎn)性收入。

3.確定年總費(fèi)用和土地純收益

（1）年總費(fèi)用

年總費(fèi)用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并取得相應(yīng)收益時(shí)正常合理的必要年支出。確定土地年總費(fèi)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地利用方式進(jìn)行具體分析。對(duì)總費(fèi)用的支出期超過(guò)或不足1年的，要統(tǒng)一折算為年土地總費(fèi)用。用地方式不同，年總費(fèi)用的具體構(gòu)成也有所區(qū)別。

（2）土地純收益

總純收益按總收益扣除總費(fèi)用計(jì)算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。

下表所示為幾種主要用地方式中土地年總費(fèi)用、土地純收益的計(jì)算。

另外，不動(dòng)產(chǎn)出租情形下，利用不動(dòng)產(chǎn)收益評(píng)估土地收益價(jià)格時(shí)應(yīng)關(guān)注如下情況：

（1）當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命早于設(shè)定土地使用權(quán)年期時(shí)，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟(jì)壽命確定折舊年限；并合理估算剩余年期的土地價(jià)格。

（2）當(dāng)房屋經(jīng)濟(jì)壽命晚于設(shè)定土地使用權(quán)年期時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)期限確定折舊年限，并合理估算房屋殘值。

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