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　　2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)（第七章）：

　　1.房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素

　　■購(gòu)買價(jià)格

　　■權(quán)益投資比率（資本金占初始投資的比例）

　　■空置率

　　■運(yùn)營(yíng)費(fèi)用【重點(diǎn)難點(diǎn)】權(quán)益投資比率

　　■權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例

　　■權(quán)益投資比例低，說(shuō)明資本金少，借款資金多，使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，投資者的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率高

　　■當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率

　　■金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素（7大因素）（P212～216）

　?。?）土地費(fèi)用：比重大，招拍掛的出讓方式使土地價(jià)格難以確定；

　?。?）建筑安裝工程費(fèi)：估算價(jià)與報(bào)價(jià)有差異，開工后建材和人工費(fèi)會(huì)發(fā)生變化；

　?。?）租售價(jià)格：物業(yè)的供求關(guān)系變化，各種因素會(huì)發(fā)生變化；這種比較往往未考慮租金和售價(jià)在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。

　　（4）開發(fā)期與租售期：準(zhǔn)備期、建造期、租售期的不確定；

　?。?）容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)：容積率不確定，可供出租出售面積不確定（公攤）；

　　（6）資本化率：評(píng)估時(shí)所選取的資本化率與將來(lái)實(shí)際投資收益率之間會(huì)出現(xiàn)誤差；

　?。?）貸款利率：影響財(cái)務(wù)杠桿的有效性及融資成本；

　　3.【重點(diǎn)難點(diǎn)】空置率

　　空置率是準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　空置率的變化與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理水平、租戶支付租金的能力有關(guān)。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通過(guò)簽署長(zhǎng)期物業(yè)協(xié)議可以減少運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變動(dòng)，但無(wú)法排除通貨膨脹的影響，也無(wú)法減少大修理費(fèi)用的變化。

　　4.敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法（是多因素敏感性分析的一種）

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值和最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析判斷開發(fā)利潤(rùn)受影響的情況。是多因素敏感性分析的一種。

　　5.敏感性分析的概念

　　敏感性分析的概念是從眾多的不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法（可以用人的敏感性來(lái)理解：有些人對(duì)錢敏感，有些人對(duì)名敏感）。（找出項(xiàng)目的死穴在哪里）

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