2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目第一章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用

　　完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，需要經(jīng)歷：

　　受理估價(jià)委托→確定估價(jià)基本事項(xiàng)→制定估價(jià)作業(yè)方案→搜集估價(jià)所需資料→實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象→選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算→確定估價(jià)結(jié)果→撰寫估價(jià)報(bào)告→審核估價(jià)報(bào)告→交付估價(jià)報(bào)告→保存估價(jià)資料。

　　不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。概括起來，估價(jià)文書主要有以下幾種：

　　(一)估價(jià)委托書

　　估價(jià)委托書是指估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。估價(jià)委托書由估價(jià)需求方出具的，明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型等基本事項(xiàng)，因此，在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書，作為估價(jià)的重要依據(jù)，放入估價(jià)報(bào)告的附件中。

　　(二)估價(jià)委托合同

　　估價(jià)委托合同是由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。當(dāng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)決定受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立書面估價(jià)委托合同。估價(jià)委托合同的作用表現(xiàn)在：①建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù);③載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)。

　　【考點(diǎn)】

　　1.委托方單方的授權(quán)就生效

　　2.估價(jià)基本事項(xiàng)：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型

　　3.應(yīng)放入附件，附件中沒有算錯(cuò)誤

　　(三)估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

　　一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)來源可能會(huì)有多種渠道，如來源于銀行、企業(yè)、政府以及個(gè)人等，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)往往需要將每項(xiàng)估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔，以便估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)開拓業(yè)務(wù)和更好地提供服務(wù)。

　　(四)估價(jià)作業(yè)方案

　　估價(jià)作業(yè)方案是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為完成特定估價(jià)項(xiàng)目而制定的用于指導(dǎo)未來估價(jià)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人簽訂估價(jià)委托合同后，估價(jià)機(jī)構(gòu)就應(yīng)擬定估價(jià)作業(yè)方案，以保證估價(jià)項(xiàng)目能按質(zhì)、按時(shí)完成。

　　(五)估價(jià)所需資料清單

　　估價(jià)資料清單是指完成一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，詳細(xì)列明必需具備的各種估價(jià)資料名稱與種類的單子。為保證估價(jià)依據(jù)的充分性，估價(jià)師在進(jìn)行估價(jià)前，需要根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的、估價(jià)方法列出所有需要資料的清單，以便全面且有針對(duì)性的確定估價(jià)依據(jù)，順利、準(zhǔn)確地評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　【考點(diǎn)】

　　問答題中：根據(jù)題中基本情況問除了以上資料還需要收集哪些資料?

　　可能考房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)格影響因素;可能考不同方法需要收集的資料;可能考選用參數(shù)涉及的資料等。

　　(六)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄

　　實(shí)地查勘記錄是記載實(shí)地查勘的對(duì)象狀況、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等內(nèi)容的材料。估價(jià)師在完成任何估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，都需要親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)檢查、觀察估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價(jià)報(bào)告附件中，并將這些資料放入估價(jià)報(bào)告附件中，以便估價(jià)有據(jù)可查。估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄是否翔實(shí)直接影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值確定。

　　【考點(diǎn)】

　　估價(jià)對(duì)象位置圖、估價(jià)對(duì)象內(nèi)、外部狀況照片，周圍環(huán)境和景觀照片，要放入附件，不放的算錯(cuò)誤。

　　2014年改錯(cuò)題：查勘記錄中的錯(cuò)誤，如勘察記錄朝向，建筑結(jié)構(gòu)、租約情況記錄錯(cuò)誤、查勘人中缺注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字。

　　(七)估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所做的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述，是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的專業(yè)意見、履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)，也是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的分析報(bào)告。

　　(八)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

　　為保證出具的估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)需要建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師對(duì)撰寫、未出具的估價(jià)報(bào)告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行全面、認(rèn)真、細(xì)致的檢查，確定估價(jià)結(jié)果是否客觀合理、提出審核意見。為了規(guī)范性完成估價(jià)報(bào)告的內(nèi)部審核，需要制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性。

　　(九)估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)一些復(fù)雜、價(jià)值大、難度大的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不同估價(jià)師會(huì)就估價(jià)技術(shù)路線的確定、估價(jià)方法的選擇等問題產(chǎn)生不同的意見，估價(jià)審核人員會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果提出重大修改意見，而這些不同的意見應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的記錄，因?yàn)楣纼r(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師今后遇到同樣問題時(shí)采取相應(yīng)的解決辦法，同時(shí)也有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)、促進(jìn)相互學(xué)習(xí)、提高估價(jià)水平和質(zhì)量。

　　(十)估價(jià)報(bào)告交接單

　　估價(jià)報(bào)告交接單是估價(jià)機(jī)構(gòu)完成估價(jià)報(bào)告向估價(jià)委托人出具估價(jià)報(bào)告或估價(jià)師完成估價(jià)工作后進(jìn)行存檔而簽署的文書，估價(jià)報(bào)告交接單主要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等，估價(jià)報(bào)告交接單可以作為估價(jià)機(jī)構(gòu)已向估價(jià)委托人提交估價(jià)報(bào)告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。